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El mercado de alquiler de viviendas en España, perspectivas de futuro.

Hoy en día, ya nadie discute la imperiosa necesidad de que exista un mercado activo de viviendas en arrendamiento, a pesar de que la gran mayoría de ciudadanos se inclina preferentemente por poseer, al menos, una vivienda en propiedad. Poderes públicos, agentes sociales y toda la sociedad en general coinciden actualmente en la búsqueda de soluciones para dar salida a la difícil situación que se ha ido forjando durante los últimos años y que ha provocado que una parte muy importante de ciudadanos tengan serias dificultades para acceder a una vivienda. Factores económicos y legales han conformado el actual mercado de la primera vivienda, un mercado muy alejado de las verdaderas necesidades de la ciudadanía. La puesta en marcha de medidas para fomentar un mayor y más eficaz mercado de alquiler es actualmente una de las soluciones que barajan los gobiernos, central y autonómicos, para dar salida a las necesidades de gran parte de la población.

Análisis de la oferta de viviendas en alquiler

Según las estadísticas el porcentaje de viviendas habituales de primera residencia, en arrendamiento, es aproximadamente de un 11% en el conjunto del Estado y de cerca de un 20% en las grandes áreas metropolitanas como Barcelona o Madrid. Si comparamos estas cifras con las de los restantes territorios de la Unión Europea, constatamos que estamos muy por debajo de la mitad.

Analizando la situación de las grandes capitales españolas, donde el mercado de alquiler es más importante que en el resto de poblaciones, nos encontramos con que el cuarenta por ciento de la totalidad del parque de viviendas en arrendamiento, todavía se encuentra bajo el régimen histórico de prórroga forzosa que protege al inquilino, un 90% por imposición legal y un 10% por pacto expreso. Esto significa que su vencimiento es, en principio, indefinido y sujeto al devenir, a las circunstancias y a la casuística particular de cada arrendatario. Actualmente sólo un 4% de dichos contratos se resuelven anualmente, lo que significa que solamente 3,2 de cada mil viviendas de las áreas metropolitanas (20% x 40% x 4%) tienen posibilidades de ofrecerse al mercado cada año.

El restante sesenta por ciento son contratos con vencimiento protegido por un período de cinco años. Casi la mitad de estos contratos se renuevan a sus actuales inquilinos al finalizar el plazo protegido. Así pues, cada cinco años únicamente 60 de cada mil viviendas de las áreas metropolitanas (20% x 60% x ½ ) vuelven a formar parte del parque de viviendas en alquiler o, lo que es lo mismo, 11 de cada mil viviendas cada año.

Sumando unas y otras, nos encontramos con que en la práctica, cada año las ofertas de viviendas en arrendamiento suponen escasamente un 14,2 por cada mil viviendas existentes en la zona, es decir, un porcentaje de un 1,42%. A este porcentaje habría que descontar las viviendas que están en trámite de desaparecer cada año del sector, tanto por la fuerte presión fiscal a que se encuentra sometida la vivienda como por motivos de afecciones urbanísticas e imposibilidad normativa. Teniendo en cuenta estos parámetros, el volumen total de viviendas destinadas a su alquiler como vivienda habitual se reduciría aproximadamente al 1,3% en las grandes áreas metropolitanas y a algo más de la mitad en el conjunto del Estado, o sea un 0,7%, porcentajes que además disminuyen de año en año por las causas explicadas.

Un mercado de alquiler en permanente crisis

Pero, en el mercado de alquiler influyen y han influido decisivamente otros factores que nos han abocado a una situación de disminución progresiva del parque de viviendas en arrendamiento. Uno de estos ha sido la tendencia creciente, iniciada unos 20 años atrás, de la venta de la llamada “propiedad vertical” o venta de pisos a los inquilinos por parte de los hasta entonces propietarios de edificios dedicados íntegramente al arrendamiento.
Barcelona es un claro ejemplo de la este fenómeno y de la desaparición constante del parque de viviendas arrendadas. En la década de los sesenta, más del 80% del total de viviendas estaban en régimen de alquiler, mientras que hoy éstas sólo representan el ya citado 20%. Por otra parte, en este gran diferencial, el efecto del incremento del número total de viviendas durante estos años es insignificante. De hecho, la desaparición de inmuebles en alquiler fue, durante los primeros años, poco intensa, pero con una clara tendencia a crecer de forma notable con el tiempo.

En este sentido, la venta de apartamentos individuales resultantes de dividir jurídicamente un inmueble completo, con o sin la realización previa de reformas, desempeñó un importante papel, debido a su alta rentabilidad para inversores. A día de hoy, esta práctica no sólo se ha extendido por toda España sino que, con el agotamiento del mercado español, estos inversores se están empezando a posicionar en el extranjero. A todo esto, hay que sumar al conjunto de propietarios de inmuebles o viviendas individuales que, cada vez más, optan por vender las propiedades que en su día arrendaron cuando éstas quedan libres. Otras situaciones que también han contribuido a disminuir el número de viviendas en alquiler disponibles han sido el destinarlas al uso del propietario o sus familiares o, más recientemente, su uso como apartamentos turísticos, fenómeno no exento de polémica por los consiguientes conflictos que genera con las comunidades de vecinos y por la competencia desregulada que supone hacia el sector hotelero.

Cabría preguntarse cuáles han sido los motivos reales que motivaron que aquellos propietarios, que en su día apostaron por invertir sus ahorros en inmuebles para destinarlos al alquiler, hayan optado por desinvertir ese activo. Sin pretender entrar a fondo en la cuestión, no hay duda que abría que achacar gran parte de la responsabilidad a la nefasta regulación legal anterior a Mayo de 1.985 que, en resumen, trasladaba a los propietarios la carga social que el Estado hubiera tenido que asumir en relación a los problemas de la vivienda. Esta normativa tuvo como consecuencia inmediata la dejadez de las viviendas de alquiler por falta de mantenimiento y rehabilitación, así como una mayoría de propietarios resentidos y desconfiados.

La regulación actual no impulsa el mercado de alquiler

Aunque no hay duda de que los tiempos y las leyes han cambiado mucho desde entonces, los propietarios de viviendas en alquiler se enfrentan hoy a otro tipo de cuestiones que resultan igualmente gravosas y que no facilitan, por tanto, que quieran permanecer en el mercado del alquiler.

Las desfavorables condiciones fiscales que soportan actualmente los propietarios de inmuebles ─IRPF, Impuesto sobre el Patrimonio, IBI, Impuesto de Sucesiones y Donaciones, Plusvalía Municipal─ son la causa de que la mayoría de ellos acabe renunciando a este mercado, dada la baja rentabilidad neta que ofrece en comparación con otras opciones de inversión, además de la obligatoria inversión periódica en su mantenimiento. La excepción la protagonizan aquellos que pueden dotarse de una estructura burocrático-administrativa, cada vez más controlada y restrictiva, que les permite calificarse como “empresa familiar”, eximida del Impuesto sobre el Patrimonio, hecho que reviste especial importancia en aquellas Comunidades Autónomas en que el gravamen es más alto. Por otro lado, la “empresa familiar” también disfruta de una bonificación del 95% en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

En definitiva, cuestiones como la baja expectativa de rentabilidad neta del alquiler inferior al 2%, la falta de medidas que garanticen los derechos de los propietarios ─en contraposición a la legislación protectora de los derechos de los inquilinos─, así como la fuerte presión fiscal a que está sometida la vivienda por los nefastos efectos del Impuesto sobre el Patrimonio y del Impuesto de Sucesiones, definen una situación normativa poco atractiva para los propietarios de viviendas a la hora de optar por poner sus viviendas en alquiler, hecho que impide modificar la actual tendencia a la baja del parque de viviendas en arrendamiento.

Todos estos factores han configurado un menguante mercado de viviendas en alquiler que se reduce a la mitad del total de las que serían convenientes para satisfacer las necesidades reales de los ciudadanos, en contraposición con lo que establece el artículo 47 de la Constitución Española que proclama que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

Los costes de mantener una vivienda en el mercado de alquiler son un importante escollo

A día de hoy, nos encontramos, pues, con un mercado de alquiler que apenas cubre las más mínimas necesidades de una parte importante de la población, pero que afecta especialmente a determinados colectivos como el de los jóvenes o el de los inmigrantes. Se hace pues imprescindible la existencia de una oferta de vivienda de alquiler amplia y fluida, que pueda dar salida a las expectativas legítimas de muchos ciudadanos.

Por otro lado, el esfuerzo económico que deben afrontar, hoy por hoy, los ciudadanos para acceder a la compra de una primera vivienda habitual, como bien de uso y disfrute, no se puede explicar por sí solo sin tomar en cuenta otras consideraciones. En este sentido, la idea de comprar una vivienda como inversión de futuro, o como fórmula de ahorro alternativa al plan de pensiones, así como la idea de disponer en un futuro de una propiedad plena y sin cargas, son factores de peso que impulsan a la compraventa, en detrimento de la opción de alquilar la vivienda habitual. Y, aunque esta sigue siendo la tendencia mayoritaria de los ciudadanos de este país, no hay duda la opción de alquiler habitual gana adeptos por lo que supone de mejora de la calidad de vida diaria, especialmente en las rentas bajas, aunque en ocasiones también entre aquellos con rentas más altas pero que, sin embargo, prefieren apostar por otras alternativas más rentables para invertir sus ahorros.

Entre algunas presunciones comúnmente aceptadas, pero totalmente falsas, está la de creer que por el precio de un alquiler es posible optar a la compra de una vivienda. Una comparativa detallada del total coste financiado para acceder a la propiedad de una vivienda, que incluye la cuota mensual de la hipoteca, los costes de adquisición y los periódicos fijos (IBI, Comunidad de Propietarios e Impuesto sobre el Patrimonio), respecto al coste del alquiler de la misma vivienda, causaría una enorme sorpresa en la mayoría de los casos, siendo la proporción media de 3 a 1, en el que 3 sería el coste de comprar y 1 el de alquilar.

La imprescindible actuación de los poderes públicos ante un derecho fundamental de las personas

Las subidas generalizadas del precio de la vivienda, junto con el aumento continuado de los tipos de interés, han situado, a día de hoy, el alquiler de vivienda habitual como una seria alternativa a la compraventa. Así pues, no sólo el parque de viviendas en alquiler es escaso de por sí y disminuye, sino que además choca con una demanda continuamente al alza. Y todo el mundo sabe qué sucede en un mercado cuando la oferta es decreciente y la demanda va en alza. Así pues, nos encontramos con una situación en que los precios del alquiler han empezado a subir y seguirán haciéndolo.

Sin embargo, según mandato constitucional contenido en el citado artículo 47 de la carta magna, los poderes públicos están obligados a promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho de los españoles a disponer de una vivienda digna, lo cual no implica necesariamente el concepto de propiedad sino una noción mucho más amplia en la que estaría incluida la figura del arrendamiento.

Así pues, es evidente que la solución a los actuales problemas de vivienda pasa necesariamente por disponer de un parque mayor y más fluido de viviendas de alquiler, situación que, a su vez, permitirá aflojar la fuerte presión actual sobre el mercado de la propiedad, solución que no podemos esperar que se produzca por sí misma y que requiere urgentemente de la intervención de los poderes públicos. La solución es una tarea compleja resultado de una ecuación polinómica con muchas variables sobre las que actuar de forma conjunta. La sociedad se merece una solución global al problema de la vivienda, no intervenciones puntuales o esporádicas que mejoran algunos aspectos a la vez que perjudican a otros.

La profesionalización del sector, una de las claves para normalizar la situación

Desde la experiencia que nos otorga una larga trayectoria en el sector, los agentes de la propiedad inmobiliaria creemos firmemente en la necesidad de frenar el ritmo actual de reducción del parque de viviendas de alquiler. Para ello, es imprescindible actuar en diferentes frentes, entre ellos deshacer el agravio fiscal existente entre aquellos propietarios que deben soportar una fiscalidad confiscatoria en comparación con el tratamiento fiscal que reciben los que actúan bajo la denominación de “empresa familiar”, tratándose en definitiva de una misma actividad aún cuando los primeros tengan externalizada la gestión de su patrimonio. Por otra parte, las medidas de exención fiscal del 50% o del 100% deberían ser para todos; empresas familiares o no, personas físicas o jurídicas, incluso en el caso de que el objeto social de estas últimas sea más amplio que el simple arrendamiento de viviendas.

También es necesario habilitar ayudas francas, notorias, transparentes y ágiles para la rehabilitación, que gocen de un tratamiento fiscal favorable, todo lo contrario de lo que ocurre actualmente puesto que estas ayudas cotizan por IRPF y se acumulan en el Impuesto sobre el Patrimonio. Es necesario, además, reducir el IVA y simplificar los impedimentos posteriores y trámites farragosos que exigen otras administraciones públicas y que, a la hora de la verdad, acaban impidiendo acometer esas obras.

Otra importante área de actuación pasa por habilitar medidas que garanticen la renta de los propietarios en el caso de conflicto por impago, frente a la lentitud de la justicia, los costes de requerirla y la incertidumbre del estado de la vivienda cuando se recupere su posesión. Por otra parte, se hace imprescindible una mayor equidad en el trato a inquilinos, no solamente poniendo a su alcance mayores ayudas frente a situaciones económicas y personales que puedan afectarles en algún momento de su vida, sino extendiendo estas ayudas a todos ellos, con independencia de su edad y perfil económico.

El respeto de las competencias de las Comunidades Autónomas, dotándolas de recursos para la aplicación de las medidas, es otro de los puntos a abordar. En este sentido es indispensable que la normativa estatal tenga en cuenta las necesidades específicas de cada territorio, sin caer en el error de querer estandarizar los procedimientos y funcionarializar el desarrollo de las medidas que se establezcan.

Cada uno a lo suyo; mientras que al sector público debe marcar el campo de aplicación y las reglas de juego, arbitrando, disciplinando y sancionando, el sector privado debe preocuparse por dar salida, de forma profesional, a las necesidades del mercado. Para ello, es también esencial contar con un conjunto de profesionales sometidos a una regulación que asegure su profesionalidad y ofrezca garantías sobre su actuación. Es el caso de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) y Administradores de Fincas. La reciente aprobación del Estatuto de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, en línea con esta filosofía, reconduce una situación que, desde el año 2000 se encontraba fuera de control. La perspectiva, además, de la entrada en vigor de nuevas normativas protectoras del consumidor son el inicio de una situación que permitirá recuperar la confianza y el control de las operaciones que se realicen en el mercado inmobiliario a partir de ahora. Es hora de ponernos a trabajar.

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EL EURÍBOR CAE POR PRIMERA VEZ EN DOS AÑOS RESPECTO DEL MES ANTERIOR

• El indicador hipotecario se sitúa provisionalmente en el 4,693% frente al 4,725% de septiembre
• Un crédito medio en noviembre será tres euros más barato que si se hubiera firmado en octubre
El euríbor a un año, el tipo de interés más utilizado para calcular las hipotecas en España, ha llegado al ecuador del mes de octubre con una media del 4,693% y se sitúa por debajo del nivel de septiembre, una tendencia que, de mantenerse hasta el cierre del mes, supondrá la primera caída en dos años. (…)

Article publicat al diari “EL PERIODICO DE CATALUNYA” el 16 d´Octubre del 2007.

Joan Ollé Bertrán
Presidente del Coapi de Barcelona

http://www.elperiodico.com/default.asp?idpublicacio_PK=46&idioma=CAS&idnoticia_PK=450423&idseccio_PK=1009

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LA LÍNEA DE PLAYA ESTÁ URBANIZADA EN UN 50%

El boom urbanístico se ha cebado con el litoral español. Uno de cada dos metros de playa ya está urbanizado y el fenómeno parece que no se acabará a corto plazo. Medio Ambiente estima que harán falta 5.000 millones de euros para recuperar parte del territorio y biodiversidad perdidos.
El ladrillo le está comiendo terreno a la costa a pasos agigantados. Uno de cada dos metros de playa ya ha sido colonizado por casas e inmuebles, aunque la situación es especialmente dramática en el arco mediterráneo, donde el 73% del suelo de los municipios costeros es urbano o tiene condición de urbanizable. El coste para reparar la presión urbanística rondará los 5.000 millones de euros, según los cálculos de Medio Ambiente.

Article publicat a “CINCO DÍAS” el 15 d´Octubre del 2007.

Joan Ollé Bertrán
Presidente del Coapi de Barcelona

http://www.cincodias.com/archivo/buscador.html

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LA CAÍDA DE NUEVO CRÉDITO HIPOTECARIO SE AGUDIZÓ EN VERANO

Los nuevos créditos a los hogares españoles para compra de vivienda alcanzaron los 8.478 millones de euros en agosto, lo que supone una caída del 14,1% respecto al mismo mes del año anterior. En agosto de 2006, se concedieron préstamos por valor de 9.872 millones de euros, según los datos del Banco de España recogidos por Europa Press.

Article publicat a “CINCO DÍAS” el 15 d´Octubre del 2007.

Joan Ollé Bertrán
Presidente del Coapi de Barcelona

http://www.cincodias.com/archivo/buscador.html

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LAS GRANDES INMOBILIARIAS SE LANZAN A VENDER SUELO PARA REDUCIR DEUDAS

Muchas de estas operaciones se efectúan hoy por debajo del precio de tasación
La posición de la banca y el parón en la venta de pisos lleva a buscar liquidez con la enajenación de suelo.

Article publicat al diari “LA VANGUARDIA” el 15 d´Octubre del 2007.

Joan Ollé Bertrán
Presidente del Coapi de Barcelona

http://www.lavanguardia.es/pdfree/PdfList?p_action=showlist&p_dia=20071015&p_dia_d=15&p_dia_m=10&p_dia_y=2007

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HACIENDA SUBIRÁ EL CATASTRO A 3,2 MILLONES DE FINCAS URBANAS

El Ministerio de Hacienda revisará al alza el próximo año el valor catastral de 3,25 millones de fincas urbanas repartidas por todo el territorio nacional, lo que supone el 23% del total de inmuebles registrados por la Administración.

La Dirección General del Catastro, adscrita a Hacienda ya ha puesto negro sobre blanco los objetivos previstos para 2008, que pasan por una potenciación de las revisiones inmobiliarias.(…)

Article publicat a “CINCO DÍAS” el 15 d´Octubre del 2007.

Joan Ollé Bertrán
Presidente del Coapi de Barcelona

http://www.cincodias.com/archivo/buscando.html

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ESPAÑA RESISTIRÁ LA CRISIS MEJOR QUE EE.UU., JAPÓN Y LA EUROZONA

La gran banca mundial apuesta por la economía española, que resistirá los embates de la crisis hipotecaria y financiera mejor que Estados Unidos, Japón y la Eurozona, por lo que su PIB será uno de los que menos se resienta entre los países desarrollados.
Esta es la estimación que realiza el semanario británico «The Economist» en su cuadro macroeconómico de octubre sobre las 13 potencias económicas mundiales. «The Economist» ha consultado a casi una quincena de grandes bancos internacionales (algunos de ellos afectados por la crisis hipotecaria), como Morgan Stanley, JP Morgan, UBS, Deutsche Bank, Citigroup, BNP Paribas y HSBC para elaborar sus previsiones, informa Servimedia.
En relación a principios del mes de septiembre, y con la perspectiva que da la evolución de la crisis hipotecaria y financiera en las últimas semanas, los analistas de estos bancos mantienen inalterada la previsión del crecimiento económico español para 2007 en un 3,7%, y sólo rebajan una décima la de 2008, hasta el 2,7%. (…)

Article publicat a l´»ABC» el 8 d´Octubre del 2007.

Joan Ollé Bertrán
Presidente del Coapi de Barcelona

http://www.abc.es/hemeroteca/historico-08-10-2007/abc/Economia/españa-resistira-la-crisis-mejor-que-eeuu-japon-y-la-eurozona_1641088780742.html

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LOS PROMOTORES BAJAN LOS PRECIOS POR LA CAÍDA DE LA DEMANDA

El cartel de ‘precio negociable’ es el que se coloca ahora en los nuevos desarrollos para frenar la caída de ventas de viviendas.
Nadie duda ya del cambio de ciclo habido en el mercado inmobiliario desde mediados de 2005. De hecho, los promotores recuerdan que ellos ya lo anunciaron. Pero parece que lo que no estaba tan claro era la magnitud del ajuste.
A la pregunta de si ¿era éste el aterrizaje suave deseado? Las principales promotoras reconocen que la caída de ventas en algunas zonas como la costa es más que preocupante y que el sector se prepara para sobrellevar el ajuste de la manera menos traumática. ‘Ni viajes, ni coches, ni plazas de garaje, ni siquiera el pago de algunas cuotas de la hipoteca, el mejor gancho sigue siendo bajar el precio de la vivienda’, admite un promotor.(…)

Article publicat a «Cinco Días» el 8 d´Octubre del 2007.

Joan Ollé Bertrán
Presidente del Coapi de Barcelona

http://www.cincodias.com/archivo/buscando.html

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CIU NO FIRMA EL PACTE PER L’HABITATGE PERQUÈ OBLIGA A LLOGAR PISOS BUITS

El grup parlamentari de Convergència i Unió (CiU) va anunciar ahir que no pensa signar avui el Pacte Nacional per l’Habitatge. El nou secretari general adjunt de Convergència Democràtica de Catalunya (CDC) i portaveu de CiU al Parlament, Felip Puig, va declarar que s’hi oposen perquè inclou el lloguer forçós de pisos buits. Puig va recordar que amb la negativa, «demà [avui per al lector] no hi haurà Pacte Nacional per l’Habitatge, hi haurà un pacte entre el govern i alguns agents socials, perquè mentre CiU no estigui en el pacte, no serà un pacte nacional». El portaveu convergent també va lamentar que «un cop més el país en surt perjudicat per haver buscat l’estabilitat del govern» i va dir que «la radicalitat d’Iniciativa fa que s’aprovi una llei en què tots els pisos buits es poden expropiar».

Article publicat al diari «El Punt» el 8 d´Octubre del 2007.

Joan Ollé Bertrán
Presidente del Coapi de Barcelona

http://www.vilaweb.cat/www/elpunt

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SUBE LA MOROSIDAD DE LAS HIPOTECAS AUNQUE NO ES ALARMANTE

La morosidad de los créditos hipotecarios concedidos en España por el conjunto de las entidades para adquirir una vivienda se elevó hasta el 0,506% al término del segundo trimestre de 2007, frente al 0,381% que registraba al cierre del primer trimestre de 2007. Según los datos publicados por la asociación hipotecaria española (AHE), la tasa de morosidad se sitúa en el 0,510% del total del crédito para adquisición de una vivienda, con o sin garantía hipotecaria; también por encima del 0,385% que marcó este indicador a finales de junio de 2006.

Article publicat a l´»ABC» el 5 d´Octubre del 20007.

Joan Ollé Bertrán
Presidente del Coapi de Barcelona

http://www.abc.es/Hemeroteca/dia-05-10-2007