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Equilibrar oferta y demanda

La recuperación del sector inmobiliario es un hecho que se refleja en las cifras que mes a mes dan a conocer los organismos oficiales, así como los no oficiales. Pero esa recuperación lleva implícitos algunos desequilibrios que vienen asociados a la asimetría entre la oferta y la demanda. Poca oferta y, a menudo, obsoleta en las zonas con mayor demanda y demasiado abundante donde no se precisa. Los precios mantienen una carrera alcista desde que se inició ese proceso y lo hacen a un ritmo más acelerado que las rentas, principalmente las de los jóvenes, que se ven excluidos de la posibilidad de adquirir una vivienda. Sin embargo, el mercado del alquiler no acaba de proporcionar la alternativa. Hay inversores dispuestos a intervenir pero su interés, igualmente, se circunscribe a las áreas de mayor demanda. Su presencia, eso sí, contribuye a aliviar ligeramente la presión sobre los precios, pero su aportación resulta insuficiente, lo que se resuelve en incrementos de precios en las zonas prime, que paralelamente arrastran los precios en las áreas limítrofes. Este es el análisis que realizan los expertos en el debate organizado por El PERIÓDICO DE CATALUNYA y el Consorci de la Zona Franca, en que participan Beatriz Toribio, responsable de análisis de Fotocasa; Lluís Marsà, presidente de la Associació de Promotors y Constructors de Edificis de Catalunya (APCE); Anna Esteban, directora de la oficina de Catalunya de CBRE, Joan Ollé, presidente del Col·legi d’API de Catalunya y Josep Maria Pons, director del Barcelona Meeting Pont.

 LOS PRECIOS
El termómetro del mercado

El termómetro más evidente de la recuperación del sector es la evolución al alza de los precios. «Estamos en una recuperación, aunque se mueve a diferentes velocidades. Catalunya (Barcelona), Madrid, Baleares y Canarias van a la cabeza. Y dentro de estas cuatro, destaca Catalunya, debido a Barcelona capital», afirma Beatriz Toribio. De hecho, si se miran los incrementos de precios, tanto de venta como de alquiler, no se puede comparar Barcelona con otras poblaciones. En la capital catalana se mueven a un ritmo del 14%, y en el resto de las provincias lo hacen en torno al 4%. Según el presidente de la APCE, se llegó a alcanzar un descenso de los precios de entre el 55% y el 60% en la crisis. «Esta caída provocó que se comercializaran pisos por debajo del precio de reposición. Pero este ha sido un escenario transitorio. Poco a poco, se han provocado unas tensiones de precios acelerados, pero aún venimos de unos parámetros muy bajos», destaca.

CIFRAS.
42.000 viviendas › Entre el 2006 y el 2016 el número de viviendas terminadas descendió desde las 615.000 hasta las 42.000, lo que supone una reducción de la capacidad del sector en 15 veces.
51% nueva oferta › La nueva producción de pisos se concentra principalmente en las grandes poblaciones, hasta el punto que Barcelona y Madrid concentran la mitad de las viviendas iniciadas.
64.000 visados › Esa es la cifra de nueva producción que se puso en marcha en el 2016. Se considera insuficiente en el sector.

En toco caso, la evolución de los precios está bastante relacionada con la nueva producción. De las 126.000 viviendas iniciadas en Catalunya en el 2006 se llegó al punto de inflexión en el 2013, con 3.035 viviendas. El año pasado se iniciaron 8.300 viviendas y este año se iniciarán entre 11.000 y 12.000 viviendas. Se trata, eso sí de un crecimiento distinto al de la última burbuja. «Esta demanda que está creciendo no quiere lo mismo que antes de la crisis. Los hogares que se crean son distintos. Además es una demanda más educada, tiene más información. Además, tenemos acceso a la financiación, pero esta es más selectiva», afirma Anna Esteban. En todo caso, el problema tanto en la compra como el alquiler es la falta de oferta: «No hay suficiente para atender la demanda. Los precios suben lógicamente porque no se pueden poner puertas al campo. Lo que hay que hacer es proporcionar más oferta. Y estudiar cómo se puede generar más oferta », destaca Ollé.

LA OFERTA
Las dificultades para atender la demanda

Recuerda Marsà que Barcelona, con Pasqual Maragall como alcalde, hizo una apuesta por desarrollar el 22@ y sus tres millones de metros cuadrados. «Esa visión de la ciudad ha tenido sus consecuencias positivas, que durante años no se han visto; ahora sí: vienen empresas de otras zonas, con altos ejecutivos y un nivel tecnológico alto», destaca. En este sentido propone que la ciudad haga lo que han hecho otros municipios. «L’Hospitalet ha transformando la industria obsoleta en nuevas áreas residenciales. Barcelona también tiene que hacerlo», comenta. En todo caso, desde que se detecta la demanda hasta que se pone a disposición el producto pasa un tiempo, recuerda Anna Esteban. Eso puede llegar a provocar crecimientos de precios de hasta dos dígitos. Pero ¿son sostenibles? «No lo son. Porque al final la oferta toma la velocidad que debe tomar», agrega. La clave es que «había gente que estaba esperando para salir a comprar. Ha coincidido todos los factores en un momento preciso, pero no se prolongará todo a la vez», plantea Toribio.

 LA GRAN BARCELONA
Los márgenes decrecimiento

Existe cierto consenso en el sector sobre que la dificultad de Barcelona para generar nueva oferta impide una cierta modulación de los precios. Los agentes consideran que habría que romper ese corsé. «Cuando Barcelona ocupe el mismo territorio que Madrid será más fácil mejorar la oferta», afirma Ollé. Discrepa en este sentido Esteban, ya que, considera, que no es suelo lo que falta. La cuestión es que «lo que tiene que hacer el Ayuntamiento es trabajar para desarrollar el 22@, Zona Franca y La Sagrera, que aún tienen bolsas de suelo». Luego «habrá que crecer con la zona metropolitana y hacer la Gran Barcelona», precisa «Si cambia la regulación sí, sino, será difícil», apostilla Ollé. Y el presidente de la APCE agrega: «El 22@ solo admite dos usos; terciario y vivienda. La Sagrera lleva un peso importante de terciario. En la Marina del Prat Vermell, estamos viendo las dificultades que hay para hacer los planeamientos. Por eso hay que pensar en otras zonas: antiguos polígonos industriales, prácticamente obsoletos, como se ha hecho en L’Hospitalet». Una cuestión añadida es que para extender el territorio de Barcelona, hay que gastar dinero y desarrollar la red viaria con el propósito de acercar las poblaciones limítrofes y desarrollar nuevos suelos residenciales. «Pero el problema es que hemos arrancado el reloj, pero hay una aguja que no anda, que es la del desarrollo de los suelos urbanísticos », agrega Marsà. «Este es el gran problema en este momento», apostilla Toribio.

PARTICIPANTES.
Lluís Marsà «El reloj ha arrancado, pero hay una aguja que aún no anda: es la del desarrollo de los suelos urbanísticos»
Anna Esteban «El retraso de la oferta respecto de la demanda provoca que los precios suban, pero esas subidas no son sostenibles» 
Joan Ollé «Los inversores se juegan mucho dinero. Y hay demasiada inseguridad jurídica, y eso perjudica»
Beatriz Toribio «En la capital catalana los precios se están moviendo a un ritmo del 14%, mientras que en el resto del territorio suben el 4%»
Jose M. Pons «Pese a la dificultad normativa, los fondos se han volcado en la actividad residencial y el alquiler»

LA ADMINISTRACIÓN

El tapón de los municipios

Desde el punto de vista de la industria inmobiliaria, el desarrollo de la actividad donde la demanda lo permite choca con la realidad política: «La composición de los cartapacios municipales está muy dispersa», afirma Marsà. «Ahora todos los partidos gobiernan con coaliciones. Y muchos municipios están en situación de encaje complicado. El problema es que el urbanismo está paralizado. Nadie quiere asumir el desgaste de un nuevo desarrollo urbanístico porque siempre hay un perjudicados». Esa situación representa una barrera para los fondos de inversión internacionales, que no cuentan con las suficientes garantías jurídicas. Hay ayuntamientos que pueden llegar a cambiar la calificación de un terreno que ya se había destinado a un uso concreto, después de que el inversor ya haya planificado el proyecto. «No hay un problema de recursos con esos fondos. Y cubren todas las tipologías. Pero sería importante quitarles los palos de las ruedas para que puedan hacer gestión», precisa Esteban. La cuestión es la seguridad jurídica que se ofrece, indica Ollé: «Se juegan mucho dinero cuando invierten en el sector. Y hay demasiada inseguridad, y esto perjudica. Si hay seguridad hay ejecución». Pero el problema es que no se sabe «quién manda. Cambian las cabezas. Donde dije digo, digo Diego…Y así es complicado».

EL ALQUILER
La falta de iniciativa en el mercado

«El inquilino también necesita más Seguridad jurídica», afirma Ollé. «¿Nos hemos planteado cuánta inseguridad significa para alguien que quiere crear una familia, tener un contrato que va a vencer en tres años?», se pregunta. «Esto es vivir agobiado». Los que tienen el BOE y el DOG y tienen la opción de cambiar la ley, deben hacerlo: «Ahora un caso que se puede solucionar en tres meses, necesita tres años». Por su parte, Marsà agrega que en el 2020 entrará en funcionamiento una directiva europea que pide un determinado grado de eficiencia energética de los edificios. Y para la administración pública entrará en vigor en el 2018. «Los promotores estamos muy inquietos porque la normativa actual no contempla lo que se necesita para que entre en vigor esa directiva». La cuestión es que se necesitarán ordenanzas nuevas para ajustarse a esa normativa. Pero no se están haciendo.

General

Barcelona Meeting Point presenta un sector inmobiliario renovado, innovador y tecnológico.

El salón, que se celebra del 18 al 22 de octubre en Montjuïc, hará énfasis en el PropTech y la vivienda social y de alquiler.

El inmobiliario fue el primer sector en entrar en crisis, y ahora es el primero en iniciar la recuperación. Las cifras así lo confirman: la compraventa de viviendas aumentó un 20,3% en agosto de 2016, según datos del INE, y en el primer trimestre del año pasado la inversión inmobiliaria en España creció un 20%. El último informe de CaixaBank también destaca esta recuperación, y subraya que la evolución favorable en un contexto de tipos de interés bajos está impulsando la compra de viviendas, que crece a ritmos de dos dígitos.

Este nuevo ciclo alcista es, en buena parte, el resultado de los cambios que está experimentando el sector. Unos cambios que podrán conocerse en el salón inmobiliario Barcelona Meeting Point (BMP) –que, organizado por el Consorci de la Zona Franca, se celebra en el recinto ferial de Montjuïc del 18 al 22 de octubre– y que tiene en la innovación, la tecnología, la sostenibilidad y una mayor preocupación social sus principales ejes.

Retos

El sector inmobiliario inicia la recuperación consciente de que debe evitar los errores del pasado

Durante la presentación del Comité de Innovación de BMP el delegado Especial del Estado en el Consorci de la Zona Franca de Barcelona y presidente de BMP, Jordi Cornet, explicó que “el sector, y en especial el salón, se ha centrado en tres líneas. La de PropTech, donde el Consorci quiere liderar la innovación en el inmobiliario. La de vivienda social y de alquiler. Y la de sacar a la luz el papel de la mujer en el sector. Todo ello permitirá incorporar una visión profesional más amplia”.

Cambio de paradigma

El Comité de Innovación de BMP, formado por un grupo de expertos del inmobiliario y de la construcción, destaca la importante transformación que está experimentado el sector gracias a las nuevas tecnologías y cómo se está llevando a cabo la recuperación y profesionalización del mismo.

“El sector y el salón han cambiado, y las empresas también están avanzando. Hoy es impensable no utilizar las nuevas tecnologías para buscar un piso, pero no debemos olvidar la última milla. Nadie comprará o alquilará un piso sin haberlo pisado antes”, apunta Juan Carlos Álvarez, director General de Negocio Inmobiliario de Servihabitat.

Del mismo parecer es Juan Carlos Led, CEO de ABC Realty Barcelona, quien subraya que “el sector está apostando por la digitalización y los servicios que aporten valor añadido al cliente final”, a lo que Fernando Conde, presidente de Newland, añade: “Estamos ante un cambio de paradigma que ha llegado a los CEO, lo que conlleva un cambio en la forma de pensar y en la toma de decisiones dentro del sector inmobiliario”.

Carmina Ganyet, directora general Corporativa de Inmobiliaria Colonial y vicepresidenta del Club Inmobiliario Esade Alumni, también es de la opinión que el sector no puede estar ajeno a la innovación tecnológica ni a los cambios que vive la sociedad. “Este ha sido un sector muy tradicional, poco tecnológico, y ahora está realizando un cambio que fomentará el uso de determinados materiales, el acortar el periodo de construcción, y gracias a la captación de datos podremos prever la demanda futura”, remarca Ganyet, quien también es miembro del Urban Land Institut.

Por su parte, Christian Cucurull, responsable de Marketing y Calidad de Building Center, que acudió al acto de constitución del Comité de Innovación de BMP en representación de Jordi Soldevila, CEO de la compañía, comparte el punto de vista de Ganyet y subraya: “El sector debe trabajar en cubrir las nuevas necesidades de los consumidores a través de la innovación y la tecnología”.

Big data

Comprador y vendedor tienen más información, lo que permite adaptar mejor oferta y demandabal

Y es que el PropTech –que abarca desde la realidad virtual al Internet de las cosas o el big data, entre otros aspectos– supone un cambio que afecta a toda la cadena de valor del sector inmobiliario y de la construcción, “y no debemos tener miedo a innovar, –destaca Antonio Gámiz, de Merlin Properties Barcelona– porque gracias a la disrupción tecnológica estamos viendo cómo otros sectores avanzan, y el inmobiliario no puede quedar al margen y debe poder ofrecer una experiencia al usuario”.

Aleix Valls, Senior Digital Advisor de Inmobiliaria Colonial, explica cómo el sector va ganando en densidad digital. “Hoy, el 100% del catálogo de vivienda residencial está digitalizado. Pero, gracias al big data y a toda la información que nos aportan las herramientas digitales, están apareciendo nuevos modelos de negocio que están dotando a este catálogo de capacidad transaccional, de compraventa, lo que permite mayor transparencia y ofrecer unos precios más competitivos”.

El PropTech facilita que el consumidor final visite menos pisos y el proceso de compra es más efectivo. “Tenemos más información del mercado, la experiencia está más ajustada a lo que busca el comprador, y podemos adaptar mejor oferta y demanda, lo que aumenta el ratio de éxito. El comprador debe visitar el piso, pero visita muchos menos porque sabemos qué busca”, remarca Valls.

Este cambio en la forma de pensar y de actuar pasa, según Gonzalo Basso, CEO de Basso Group Capital Advisors, por tener muy presente la globalización. “Es importante que el sector tenga una visión global, y las nuevas tecnologías lo permiten en todos los ámbitos”, subraya el experto. Por su parte, Anna Gener, directora general en Barcelona de Aguirre Newman, apunta la necesidad de que tanto la revolución tecnológica como la disrupción “estén muy enfocadas al usuario.

Las personas   

Barcelona Meeting Point apuesta por la tecnología, pero sin olvidar el factor humano, el networking

Debemos trabajar para empoderar al ciudadano, saber qué es lo que realmente necesita, cómo quiere que sea su vivienda, y lograr una mayor transparencia dentro del sector, en todos los ámbitos. Todo ello redundará en un mejor servicio y en una mayor competitividad, que nos beneficia a todos”.

Vivienda social y de alquiler

Como apuntan los expertos del Comité de Innovación de BMP, el sector no puede dar la espalda a la realidad y a las necesidades sociales. “El inmobiliario es consciente de que debe evitar los errores del pasado y es necesario incrementar la oferta de vivienda social y de alquiler –remarca Jordi Cornet–, y el Consorci está especialmente sensibilizado ante estas problemáticas”. Por ello, el simposio de BMP contará con un panel de expertos internacionales sobre vivienda social que expondrán casos de éxito en el extranjero como guía o ejemplo para su posible aplicación en España.

El director del Área de Negocio Inmobiliario de CaixaBank, Carlos Casanovas, también expresa esta preocupación por tener en cuenta las necesidades de la sociedad y manifiesta: “Nuestro esfuerzo se centra en conocer las voluntades de la industria y de los clientes, para anticiparnos y tratar de ‘estar’ en la vida de los clientes, de formar parte de ella”.

Ante la necesidad de incrementar el número de vivienda social y de alquiler, Gener explica la importancia de, en el residencial, “ampliar el concepto ‘Barcelona’ y hacerlo extensible a toda el área metropolitana, y contar con la complicidad de la Administración para garantizar que el transporte público funcione y para facilitar suelo residencial edificable, lo que permitirá construir más vivienda asequible, social y de alquiler”.

A modo de conclusión, Josep M. Pons, director general de BMP, destaca el trabajo que está realizando el Comité de Innovación para lograr que el PropTech esté presente de forma destacada en esta edición del certamen y remarca la necesidad de “apostar por la tecnología, que está en todo y el inmobiliario no podía quedar al margen, pero también es importante potenciar el factor humano, el networking”.

Fuente: La Vanguardia