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INFORME SOBRE EL DECRETO LEY 9/2019 EN MATERIA DE CONTENCIÓN DE ALQUILERES

El objeto del Decreto es establecer un régimen para contener el importe de los alquileres en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual que se hallen ubicadas en una ÀREA DECLARADA DE MERCAT D’HABITATGE TENS (ÁREA DECLARADA DE MERCADO TENSO DE VIVIENDA)

El Decreto fue publicado en el día 23.05.2019 en el DOGC, iniciando su vigencia el día 24.05.2019

No obstante, debe indicarse, en primer lugar, que el Decreto debe ser convalidado por el Parlament de Catalunya antes de 30 días –algo que está por ver si sucederá- o, caso contrario, dejará de estar vigente. En segundo lugar, la Generalitat de Catalunya tiene que declarar qué zonas del territorio (municipios o áreas de los mismos) se clasifican como áreas de mercado tenso de vivienda. En la Ciudad de Barcelona, como excepción, esta declaración corresponde al propio Ayuntamiento de Barcelona.

Por tanto, podemos llegar a la conclusión de que dicho Decreto no es aplicación actualmente, en tanto en cuanto no exista dicha declaración.

Asimismo, tenemos serias duda sobre si el Gobierno de España no planteará un contencioso contra este Decreto, por entender que invade competencias estatales y que Catalunya no tiene la competencia para regular esta materia.

Deberemos, por tanto, darnos el tiempo necesario para llegar a conclusiones.

Pese a ello, y para su conocimiento, me permito explicarles cómo funcionará la nueva normativa, si prospera:

En la misma Declaración de área de marcado tenso de vivienda de un determinado municipio, se puede establecer que el Decreto no sea de aplicación a aquellas viviendas de más de 150 m2 de superficie útil, que no deberían, por tanto, cumplir la normativa. También están exentos de cumplirla durante los 3 primeros años posteriores a la entrada en vigor del Decreto todas aquellas viviendas de obra nueva o las que resulten de procedimientos de gran rehabilitación (1). 

La contención de rentas se instrumentaliza mediante la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que elabora, actualiza y publica la Generalitat de Catalunya. El índice facilita el conocimiento de las rentas de alquiler de viviendas análogas por ubicación y características a la que es objeto de arrendamiento, obtenidas a través de la información que contiene el Registro de fianzas del INCASOL. El índice informa de la mediana de precio por metro cuadrado construido sin zonas comunes y de los márgenes de precio superior e inferior resultantes de la ponderación de diversas características de la vivienda (año de construcción, estado de conservación, eficiencia energética, existencia de ascensor, mobiliario, anejos). Dada la existencia de estos márgenes, la normativa prevé que sean las mismas partes contratantes las que establezcan el precio que consideren de referencia dentro de los márgenes del sistema de índices. Por tanto, son las partes las que fijan el importe que consideran conveniente como precio de referencia dentro de los márgenes. 

Para el caso de que existan circunstancias excepcionales relativas a la vivienda alquilada (jardín, piscina, etc..), que no pueden ser introducidas ni consideradas por el algoritmo del sistema de índices, y ello conllevase que el precio de referencia de la vivienda fuese más alto que el margen superior del índice, se podrá ultrapasar este margen en un cinco por ciento adicional (5 % adicional), justificándolo debidamente en el propio contrato de arrendamiento. 

La cuantía de la renta que puede ser convenida por ambas partes en el contrato de arrendamiento no puede ultrapasar el precio que ambas han considerado de referencia, incrementado como máximo en un diez por ciento (10%). 

En caso de viviendas de obra nueva y las resultantes de procedimientos de gran rehabilitación (1), la cuantía de la renta convenida por ambas partes no puede ultrapasar el precio que las partes han fijado como de referencia, incrementado como máximo, en un veinte por ciento (20 %). 

El Decreto expresamente señala que el cobro por el propietario de cantidades que sobrepasen estos límites, dará derecho al arrendatario a obtener su restitución, con los intereses legales oportunos. 

Como excepción a la regla general, en el caso que la vivienda objeto de contrato de alquiler se encontrase ya alquilada con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto y del régimen de contención de rentas y el arrendador estuviera percibiendo una renta superior a la que resultaría de aplicar los anteriores límites, en el contrato o contratos subsiguientes (ya sean renovaciones al mismo inquilino o contratos a otro arrendatario) se permite pactar, como renta máxima, la percibida al final del contrato anterior más los gastos generales e IBI, a cargo del inquilino. 

Como excepción a la regla general, en el caso que la vivienda objeto de contrato de alquiler se encontrase ya alquilada con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto y del régimen de contención de rentas y el arrendador estuviera percibiendo una renta superior a la que resultaría de aplicar los anteriores límites, en el contrato o contratos subsiguientes (ya sean renovaciones al mismo inquilino o contratos a otro arrendatario) se permite pactar, como renta máxima, la percibida al final del contrato anterior más los gastos generales e IBI, a cargo del inquilino. 

La actualización de la renta deberá realizarse, en todo caso, con referencia al índice de garantía de competitividad (2) y además puede convenirse la repercusión al arrendatario del IBI y los gastos generales del inmueble y la repercusión del coste de realización de obras de mejora realizadas después del plazo legal mínimo de duración del contrato, elevando su renta anual incluso por encima del límite fijado por la regla general. 

Estoy convencido que las personas o familias que en estos momentos se hallen buscando vivienda para alquilar, se puede encontrar en estos momentos influenciadas por todos los mensajes que reciben a través de los medios de comunicación, como si ya fuera de obligado cumplimiento toda la normativa que incluso pueden malinterpretar sin mala intención.

Visto lo dicho, sobretodo el último párrafo, es mi opinión que en caso de tener una vivienda en alquiler, documentemos en primer lugar cuál era el importe de la última renta mensual del anterior inquilino, dado que es la cantidad que como mínimo se puede solicitar. Posteriormente, consultemos el índice de referencia de precios de alquiler, indicando correctamente las características de la vivienda, comprobando cuál es el margen superior, incrementado en el 10 % que por regla general se permite i añadamos a dicho importe los gastos generales e IBI. Es muy probable que la suma resultante nos sea satisfactoria y que incluso estemos dispuestos a alquilar la vivienda por un precio inferior. Con todo ello, aunque en estos momentos el Decreto no sea de aplicación obligatoria, quizá podremos convencer a los posibles interesados en alquilar y que demoran su decisión ante los cantos de sirena. 

En archivo anejo le acompaño el texto completo del Decreto Ley. 

1 – Llei 18/2007 del Decret a l’habitatge; art. 3 (DOGC de 7.1.2008): Gran rehabilitación: el conjunto de obras que consisten en el derribo de un edificio salvando únicamente sus fachadas o constituyen una actuación global que afecta a la estructura o al uso general del edificio o vivienda rehabilitados. 

Decret 305/2006, Reglament de la Llei d’Urbanisme; art 119.3 (DOGC de 24.07.2006), 

  1. El conjunto de obras que constituyan una actuación global en todo el edificio y que comporten, además, alguna de las actuaciones siguientes: incremento de volumen o techo edificable, incremento del número de departamentos o unidades funcionales anteriormente existentes, redistribución general de espacios y cambio del uso principal del edificio.
  2. La sustitución del edificio, aunque se mantenga la fachada o algún otro elemento estructural
  3. La ejecución simultánea o sucesiva de otras obras de reforma o rehabilitación que tengan un coste igual o superior al 50 por ciento del valor de una construcción de nueva planta de características similares y con el mismo techo que la edificación existente.

2 – Índice de garantía de competitividad

Según la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española (BOE 31/03/2015), el INE es responsable del cálculo y publicación mensual del índice de garantía de competitividad (IGC)

Este índice establece una tasa de revisión de precios consistente con la recuperación de competitividad frente a la zona euro. Esa tasa será igual a la del índice de Precios al Consumo Amortizado (IPCA) de la UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. Cuando la tasa de la variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, se tomará ese valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación a la regla de no revisión. Cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2 por ciento), se tomará este valor como referencia. De esta forma, se asegura que los contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo.

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Mi opinión sobre el Decret-Llei de la Generalitat

Compañeros de actividad, clientes, amigos, conocidos y numerosos medios de comunicación me requieren insistentemente mi opinión sobre el Decret-Llei de la Generalitat de Catalunya sobre medidas para  contener las de rentas de los arrendamientos de viviendas.

Conversaciones, entrevistas y comentarios se descontextualizan, cortan y pegan y finalmente se retransmiten de nuevo comparándolos con los de otros emisores, pudiendo crear confusión sobre  mi verdadera opinión. Por tanto la transcribo por escrito para que quede en su correcta literalidad aunque me temo que seguirá siendo objeto de distintas interpretaciones, incluso manipulaciones.

Es cierto que en los últimos cuatro años se ha producido en las áreas de mayor demanda arrendaticia incrementos acumulados en ese periodo de entre un 30 y 40 por ciento, la parte más importante de dicho porcentaje la aporta el año 2018. Digo en las áreas de mayor demanda porque en otras los incrementos están por debajo del 10%, incluso en algunos municipios sin incrementos. La causa ha sido la presión del notable crecimiento de la demanda frente a una oferta decreciente en dichos territorios. Quizás lo primero que se debería hacer es buscar las causas de la causa, es decir del  incremento de la demanda y de la escasa oferta ambas muy focalizadas.

Si nos centramos en la ciudad de Barcelona, punta de lanza del conflicto, se constata que desde el año 2008 hasta el año 2014 las rentas de las viviendas bajaron un promedio acumulado en ese  periodo  del 25% y ya sabemos que los promedios son de mal explicar pues se suman distintas zonas y tipologías. Es decir las rentas de aquel año que fue en el que alcanzaron su máximo nivel, se negociaban hasta el 2014 con esos descuentos. Rebajas que incluso se producían con contratos en periodo de vigencia, puesto que los inquilinos renegociaban a la baja y si no se les concedía rescindían el arrendamiento. Matemáticamente, si 100 euros de renta en 2008 se transforman en 75 euros en  2014 e incrementamos esos 75 hasta el 2019 en un 40%, el resultado es 105 euros, casi la misma renta nominal del 2008, es decir sin haberle aplicado la inflación del 2008 al 2019 que está aproximadamente en un 15% y sin tampoco haberle aplicado los incrementos del IBI y de los gastos comunes que en ese periodo ha soportado la vivienda en cuestión. Por tanto era peor la situación en precios del 2008 que la actual, salvo que hoy tenemos menos oferta.

La economía nacional tuvo su punto de inflexión a mediados del 2013; de destruir empleo a general empleo; de disminución a incremento PIB. Hasta entonces se habían retrasado decisiones de compra o de emancipación familiar como también se congelaron nuevos proyectos inmobiliarios. Desde ese año el sentimiento de confianza de los ciudadanos se fue paulatinamente recuperando hasta hoy pero no se vio acompañada con el necesario incremento de la oferta privada ni del apoyo de la inversión pública en vivienda  social, que al contrario, disminuyó hasta cifras ridículas.

En 2018 vencieron los últimos contratos protegidos por cinco años firmados en 2013 y por tanto negociados a aquellas rentas que habían disminuido desde el 2008. También vencieron contratos protegidos por tres años según la penúltima y nefasta modificación de la LAU. Por ese motivo gran parte del impacto del incremento acumulado del 40% fue la parte correspondiente a los contratos suscritos en el 2018. Reitero que la misma o menor oferta de viviendas en determinadas zonas frente a un aumento notable de demanda de las mismas ha sido el causante.

Ahora en 2019, lo que constatamos los Agentes Inmobiliarios es una contención e incluso en algunos casos una disminución de las rentas pretendidas por los arrendadores.

Curiosamente, cuando el mercado se está autoconteniendo, el legislador presionado por los movimientos ciudadanos que legítimamente exigen soluciones al derecho constitucional de acceso a una vivienda digna, decide una regulación que de prosperar, a mi entender mejora notoriamente la información al consumidor mediante mejor conocimiento y  transparencia del mercado, pero estoy seguro que no producirá  una disminución de los precios. Más bien creará desconfianza, complicará la negociación y el cierre de contratos arrendaticios, generará inseguridad e incertidumbre e incrementará el trabajo de Juzgados y Tribunales, desincentivando además que la iniciativa privada ponga más viviendas de alquiler en el mercado, incluso puede llevar a algunos actuales tenedores a venderlas. Lo peor es que ni siquiera hará felices a los que exigían una solución más radical defraudando las expectativas que se les había prometido, promesas que de haberse materializado hubiera perjudicado todavía más el mercado de alquiler de viviendas y por tanto a los más débiles, los inquilinos. Por cierto, me pregunto si la prometida contención también bajará los importes del IBI o cualquier otra carga sobre la propiedad. Estoy intuyendo una reedición de la congelación de rentas de la LAU-64, aunque sea temporal a través del nuevo índice de garantía de competitividad que pocos comprenden, pero que en los últimos años siempre ha sido negativo. ¿Invertirá alguien para alquilar con esta situación?

La solución debería consistir en facilitar la existencia de suficiente vivienda pública en alquiler para atender a aquellas familias, sean cuales fueren su edad, en tanto que por sus circunstancias no puedan acceder  a un hogar, sin olvidar que derechos deben estar acompañados de obligaciones, motivando y facilitando además  a la iniciativa privada para que el parque privado también se incremente. A mayor oferta y con la demanda social cubierta por el sector público, bajarían los precios. Pero ahora parece que se pretende trasladar al sector privado la mayor responsabilidad de la solución del problema, mediante limitaciones e imposiciones y nulos apoyos ni motivaciones, haciendo recaer en sus espaldas los costes y obligaciones como si fueran los propietarios los culpables de la situación que a mi entender se ha ido creando realmente por las malas decisiones de los legisladores y gestión de la administración pública. Modificaciones continuas y contradictorias; discriminación por causas diversas en las ayudas y sin tener en cuenta las distintas circunstancias territoriales; lentitud exasperante en las tramitaciones; resoluciones arbitrarias, etc. Me pregunto si cambiaremos nuestra forma de enfrentarnos al problema.

Joan Ollé Bertrán, 29 de mayo del 2019.