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Carta de despedida

A los asociados y asociadas de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña

Como sabéis, el pasado mes de noviembre dejé mi cargo de Presidente del COAPI de Barcelona en las perceptivas elecciones. Anteayer, comuniqué a la Junta Directiva de la Asociación también mi renuncia de forma voluntaria al cargo de Presidente de la misma; los restantes componentes de la Junta decidirán próximamente la manera en que se hará mi relevo dentro del marco estatutario vigente de la entidad.

Después de 9 años presidiendo la Asociación, desde su creación, me siento plenamente satisfecho de la situación en que hoy la dejo, en mi opinión, líder del sector de asociaciones de agencias inmobiliarias de España. Han sido unos años de una vida colegial y asociativa llena e intensa, afrontando con ilusión grandes retos, recibiendo muchas satisfacciones y porque no decirlo, algunas decepciones que también han tenido que ver con mi decisión. Seguro que hemos cometido errores, pero creo que el balance ha sido altamente positivo. Me siento orgulloso de los amigos/as que he hecho, agradecido por las personas que he conocido y por las enriquecedoras situaciones vividas.

Quiero agradeceros el apoyo que me habéis dado durante estos años, que me ha animado para liderar este proyecto a vuestro servicio y de la sociedad. Esto no hubiera sido posible sin el apoyo de mis compañeros de junta directiva, ni tampoco sin la profesionalidad, honestidad, experiencia y dedicación de todo el equipo de gestión que se ha implicado plenamente y ha conseguido con creces los retos y objetivos que se han fijado durante estos años, usando de forma novedosa y exitosa un modelo de gestión empresarial, que hasta la fecha no se había aplicado en el sector.

Finaliza aquí una etapa constituyente y de consolidación exitosa, pero el viaje continúa y seguro que habrá grandes y buenas cosechas. Sé que las personas que me relevarán sabrán responder a las necesidades de la Asociación y sobre todo a las de los asociados y asociadas, en un mundo cambiante y cada vez más exigente. Conozco algunas de las dificultades que se encontrarán por el camino y los animo a llevar la AIC adelante con decisión firme para afrontar los importantes retos que seguro que se plantearán. Deseo para la Asociación y para todos vosotros y vosotras, los mejores éxitos profesionales y personales. A mí me tendréis siempre a vuestra disposición como un asociado más, apoyando en todo aquello que esté a mi alcance y alentando, ahora ya sin responsabilidades directivas.

Recibid todos mi agradecimiento desde el respeto y amistad que nos hemos generado durante estos años. Un fuerte abrazo.

Joan Ollé Bertrán

Joan Ollé Bertrán
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La AIC, un caso asociativo de éxito.

El presente artículo pretende dar una sucinta visión sobre las bases de la implantación del modelo asociativo en el colectivo API de Cataluña. Las opiniones que en el mismo se dan, corresponden a la visión que del proceso seguido tienen las personas que contribuyeron activamente a la planificación, gestión y consolidación de la primera etapa de la AIC que ha durado ocho años.

Los orígenes de la AIC

La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) fue formalmente constituida en 2010 por los colegios de agentes de la propiedad inmobiliaria de Barcelona, Girona y Lleida.

Para entender sus motivaciones debemos remontarnos al 2000, año en el que el gobierno español – mediante un decreto ley – perjudicó a los “agentes de la propiedad inmobiliaria” tal y como se habían concebido hasta entonces. Estos perdieron su función colegial de pleno derecho, por cuanto se eliminó de facto y simultáneamente “la colegiación obligatoria” y la “reserva de actividad” que hasta entonces aquellos defendían. Ello dio lugar a que cualquiera pudiese realizar funciones de mediación inmobiliaria en España, sin requisito profesional previo alguno. Esa lamentable situación se matizó en 2003 mediante una ley, la cual posibilitaba la dedicación a la actividad inmobiliaria a cualquier persona – física o jurídica – que cumpliera con todos los requisitos de protección a los consumidores que en cada caso se estableciesen.

Como respuesta a tal situación y a la necesidad de homologar a los agentes inmobiliarios y al tiempo preservar los derechos de los consumidores, los colegios catalanes colaboraron de forma muy activa en el desarrollo de la Ley catalana del Derecho a la Vivienda promulgada en 2007 y del reglamento de la misma publicado en 2010, que recogió, entre otros, la regulación del “agente inmobiliario”. Con el tiempo, algunas comunidades autónomas españolas han efectuado desarrollos normativos en la línea del modelo catalán; algunas otras están ahora en ello.

Esta reordenación de la función del agente inmobiliario en Cataluña dio pie a las entidades indicadas, para constituir en 2010 la AIC como una puerta de acceso al mismo colectivo API; se trataba de acoger los agentes inmobiliarios que si bien tenían la misma capacidad legal, por razones estatuarias no podían acceder a los colegios profesionales. Es en ese contexto donde empieza la verdadera singladura de la AIC, iniciado ya el año 2011.

Las vicisitudes iniciales de la AIC

Como casi siempre suele ocurrir en los proyectos, los inicios no fueron fáciles. La dificultad propia del comienzo convergió con la recesión económica de 2008 que afectó de modo singular al sector inmobiliario. En los años posteriores se había producido en toda España una desbandada de agentes inmobiliarios y Cataluña no fue ajena a ello; todos aquellos – muchos oportunistas – que llegaron con la burbuja entonces huían del sector. Habían quedado solamente los supervivientes: los profesionales de siempre, a quienes la recesión les hizo pasar por situaciones empresariales complicadas, pero que supieron encauzar adecuadamente su futuro inmediato. Adicionalmente, las posibilidades de acceder a la financiación – bancaria o de terceros – de un proyecto para y con la AIC era misión imposible.

En este contexto, nació la AIC. Fue preciso, agudizar el ingenio, no ahorrar esfuerzos y tener la generosidad y complicidad de todos aquellos que entendieron el proyecto desde su inicio: ampliando la familia API juntos podríamos alcanzar metas para la profesión que difícilmente se podrían ni tan solo vislumbrar a título individual de cada una de las entidades constituyentes.

Para su puesta en marcha y desarrollo se utilizaron métodos empresariales en la gestión del proyecto: la planificación, la organización y la supervisión resultaron imprescindibles para el logro de los objetivos propuestos, dentro de la misión y la visión de la AIC. Como siempre, ha sido preciso cometer pocos errores y acertar en el orden de las estrategias y las acciones, pues la gestión de proyectos no tiene la propiedad conmutativa… “el orden de los factores aquí si altera el producto”.

Trayectoria de la AIC

El análisis de la evolución de la AIC, lo realizaremos en tres planos: asociativo, servicios y económico. A continuación se muestra la trayectoria de las variables más sensibles del modelo:

Área Asociativa

Sin duda esta es una de las que más llama la atención. Arrancando de cero a mediados de 2010, hoy el número de asociados directos de la AIC es de casi 1.900 y supera los 3.300 si se añaden los colegiados de los 3 colegios catalanes que forman parte del colectivo API, dada la condición de  miembros natos que les otorgan los estatutos de la AIC.

Así, en tan solo ocho años, la AIC tiene un colectivo de asociados directos superior al triple de la mayor asociación de agentes inmobiliarios que le sigue en el ranking en España, constituida muchos años antes. Adicionalmente, si se le añaden sus miembros natos, la AIC tiene una dimensión por número de profesionales adheridos equivalente a más del 60% de los agentes inmobiliarios registrados que operan en Catalunya. Esta es realmente la relevancia asociativa que la AIC ha adquirido en la representación del colectivo.

Ciertamente no ha sido fácil mantener crecimientos sostenidos netos (altas – bajas) anuales de asociados superiores al 20%, incluso alguno de los años el número de altas ha sido superior a 500 asociados. Sin duda han contribuido a ello una adecuada definición de objetivos, al tiempo que una ordenada planificación, organización y supervisión de la gestión de los equipos comerciales que han sabido transmitir a los agentes inmobiliarios las numerosas ventajas de formar parte del colectivo API; entre ellas, ser usuarios de los atributos diferenciales que la marca API da a los clientes de aquellos.

Hoy la AIC, a través de AMEI (Asociación Mediterránea de Empresarios Inmobiliarios), está presente en FADEI (Federación de Asociaciones de Empresarios Inmobiliarios), la patronal de la mediación inmobiliaria adscrita a la CEOE. FADEI tiene como finalidad salvaguardar los intereses de los empresarios afiliados.

Área de servicios

Los servicios han sido un elemento clave del desarrollo. La arquitectura de los servicios que proporciona la AIC a sus asociados se ha vertebrado – en el tiempo – en tres sociedades filiales. Cada una de ellas responde y está especializada

en la prestación de una tipología de servicio: tecnológicos, comerciales y de conocimiento. Todas tienen por finalidad prestar al asociado el mejor servicio, en las mejores condiciones y con la mejor relación coste/calidad para el usuario.

Las empresas filiales de la AIC, si bien jurídicamente son entidades mercantiles, no tienen ninguna finalidad lucrativa; su único objeto es vehiculizar mediante estructuras empresariales eficientes los servicios que se ponen a disposición del colectivo API, unas veces ordenando y otras disminuyendo la dependencia de terceros en la provisión de estos servicios, especialmente aquellos que son clave para el desarrollo profesional. Así algunas de ellas son – en su especialidad – referentes del sector. Los servicios – tecnológicos, comerciales y de conocimiento – que prestan forman parte de la estrategia de crecimiento profesional de colectivo API; no son derivados de una central de compras, no pretenden exclusividad alguna, tampoco la obligatoriedad de uso para los asociados, ni competir con otros proveedores similares del mercado, simplemente la AIC quiere ponerlos a disposición de aquellos usuarios que los precisen y les sean de utilidad para una gestión profesional diaria eficiente.

Un ejemplo de la implementación de servicios tecnológicos para agentes inmobiliario es el desarrollo de la plataforma tecnológica InmorealServices, que facilita a los agentes y a sus equipos las tareas diarias de gestión, permitiéndoles acceder simultáneamente “con un click” a todos los servicios técnicos corporativos – portales inmobiliarios, CRM, tiendas online, MVI, etc – aportando soluciones al profesional, siendo los dos primeros los de atención preferente por su impacto en la gestión inmobiliaria.

Los servicios tecnológicos que hoy la AIC facilita a los agentes inmobiliarios no son los propios de un proveedor genérico de los mismos, ya que su amplia base asociativa le permite diseñarlos pensando exclusivamente en ellos y sus necesidades y en algunos casos anticiparse a los requerimientos venideros del mercado. En esta línea – en 2017 – la AIC promovió INMOTECNIA-RENT, el primer salón de la tecnología para inmobiliarios que se hacía en España. También fue de las primeras entidades en España en promover – a precio de coste – el uso del servicio MVI entre sus asociados, en beneficio de ellos y de sus clientes.

APIALIA es el servicio estrella para la comercialización compartida de inmuebles por parte del colectivo API. Muestra de su éxito es el crecimiento exponencial en tan solo cuatro años, en los que los los agentes adheridos han realizado más de 1300 compraventas compartidas con mandato en exclusiva, por un importe superior a 270 millones de euros, que les han reportado más de 11 millones de euros de honorarios directos compartidos por operaciones con exclusiva. Adicionalmente se generaron entre ellos por importes similares – de ventas y honorarios – operaciones sin exclusiva, fruto de sus relaciones profesionales en el marco de APIALIA. Hoy ya forman parte de APIALIA más de 300 agentes inmobiliarios: ellos y sus clientes se benefician de este servicio exclusivo.

La formación y el reciclaje han sido y serán fundamentales para el desarrollo de la profesión; son imprescindibles para dar el mejor servicio. El sector inmobiliario no es ajeno a ello; se precisa que estén adecuadamente formados todos los integrantes de los equipos de la agencia inmobiliaria: gerentes, coordinadores, captadores, vendedores,…

IMMOSCOPIA es nuestro referente en materia de servicios de conocimiento. Está orientada la formación – presencial y online – del colectivo inmobiliario pero también a la edición de publicaciones sectoriales y a la organización de eventos inmobiliarios, además de gestionar la bolsa de trabajo para proveer de candidatos contrastados a los agentes asociados.

No queremos olvidar el espíritu internacional de la AIC, que entendió desde sus inicios, que dada la importante presencia de compradores extranjeros en nuestro país, era muy importante desarrollar esta línea de servicio de forma práctica, para aquellos agentes inmobiliarios activos en este segmento de clientes, estableciendo vínculos con entidades similares de otros países y colaborando con FIABCI en el resto de servicios internacionales.

Área económica

Como ya se ha comentado, los inicios de AIC no fueron fáciles. Convergieron la recesión económica especialmente dura para el sector y también la “ausencia de recursos”, tanto propios como de financiación, lo cuál motivó que durante la primera fase – hasta entrado 2014 – el equilibrio económico y patrimonial fuese complicado; era preciso realizar y financiar importantes inversiones en servicios para ponerlos a disposición del colectivo API.

El inicio de la segunda fase (2015) se asocia también a la mejora del resultado económico del grupo AIC: ello se debe, por un lado, a la mayor eficiencia que supusieron sus empresas filiales y por otro a la optimización de los recursos derivada, entre otros, de las economías de escala propiciadas por el crecimiento del colectivo de asociados.

Desde una óptica patrimonial, si bien el grupo arrancó de cero, hoy puede presumir de haber generado durante estos años unos recursos propios adecuados a su dimensión. Ello y la ausencia de endeudamiento, permiten al grupo AIC tener un balance totalmente saneado que sirva de base para afrontar con garantías el futuro.

Así podemos decir que hoy la situación económica y patrimonial del grupo AIC es envidiable. Ello posibilita que el grupo AIC esté bien posicionado para afrontar en los próximos años la tercera fase de desarrollo operativo y cualitativo, para dar respuesta a las exigencias crecientes del mercado inmobiliario.

La consolidación del proyecto AIC

Podemos decir que lo que en 2010 era tan solo un proyecto, hoy es una realidad totalmente consolidada. La AIC agrupará previsiblemente a finales de este año en Cataluña a un total de más de 2.000 asociados directos y 3.500 en total, si tenemos también presentes los colegiados catalanes que conforman el colectivo API.

Todos tiene su papel: así como los colegios representan la cara institucional de la profesión, la AIC representa la cara empresarial y profesional de la mediación.

Es dentro de su faceta empresarial que en 2017, la AIC dio lugar a la constitución de AMEI (Asociación Mediterránea de Empresarios Inmobiliarios) que a la postre resultó ser el motor de la nueva patronal de la mediación inmobiliaria, FADEI (Federación de Asociaciones De Empresarios Inmobiliarios) que hoy forma parte de la CEOE, en defensa de los intereses de los empresarios inmobiliarios (convenios, conflictos y marco de la formación para los profesionales del sector).

Las claves del modelo AIC

Dentro de un modelo de gestión transparente y respetuoso con el marco jurídico, en nuestra opinión las claves sobre las que se ha vertebrado el modelo AIC hasta la fecha han sido:

  • Complicidad entre los colegios y la asociación: Dentro de este modelo, no se entiende la AIC sin los colegios, ni estos sin la AIC. Todos son imprescindibles, por cuanto pretender servir a todos los profesionales inmobiliarios. Todos han de trabajar codo a codo, por cuanto los intereses son comunes y sus funciones complementarias: los colegios ocupan un espacio más institucional, fruto de su condición de entidades de Derecho Público, mientras que la asociación se orienta más a la prestación de servicios eficientes y de utilidad para el colectivo. Ambas comparten el objetivo de regular la actividad y la mejora continuada de la profesionalización de los agentes.
  • Profesionalización de la gestión asociativa: A diferencia de lo que ocurre en la mayoría de las asociaciones, en el grupo AIC se han aplicado criterios empresariales en la gestión (planificación, organización y supervisión), imprescindibles para poder conseguir esos resultados. Ello se tradujo en un modelo basado en el rigor y la aplicación de procedimientos empresariales, al tiempo que la flexibilidad que requieren estas organizaciones, en las que confluyen en una misma persona la condición de asociado y de cliente.
  • Respuesta a las necesidades del mercado, anticipación al futuro: En materia de servicios, uno de los aspectos clave para sus asociados es que la entidad dé respuesta a sus necesidades. Bien es sabido que no es posible satisfacer a todos, pero en materia de servicios la entidad debe no tan solo responder a lo que solicitan la mayoría de sus asociados, sino también – con su visión del mercado – adelantarse en la prestación de aquellos servicios que permitirán a los suyos disponer de una ventaja competitiva frente a terceros.
  • Marca API: En todo proyecto, la marca, la buena marca del servicio es indispensable. Para el proyecto consolidado del colectivo API, resulta clave la utilización de una sola marca común a todo el colectivo, por cuanto compartirla refuerza la marca de cada uno de ellos. En la AIC, además hemos colaborado a hacerla visible a los consumidores; entre otras acciones, más de 1000 oficinas de agentes del colectivo están hoy rotuladas de forma homogénea con nuestra marca, que nos identifica como red de confianza ante los clientes.
  • Acción comercial: Sin duda un aspecto innovador en una asociación de agentes inmobiliarios ha sido que esta dispusiera de un equipo comercial. Es un elemento más de los métodos empresariales utilizados en la gestión de la AIC. Al margen del necesario marketing para dar a conocer la entidad y sus beneficios para los asociados, en la AIC se entendió desde el inicio que era imprescindible contar con un excelente equipo comercial que aportara lo que en otros sectores se denomina la “fuerza de venta”, para llegar de forma más directa y personal al potencial asociado, no tan solo en su proceso de afiliación, sino también en su posterior fidelización a la entidad.
  • Tecnología y formación: En el mundo actual, ambas andan juntas y son imprescindibles para un adecuado desarrollo de los servicios. La AIC ha tenido y tiene ambas en su ADN. El sector inmobiliario necesita constantemente de ellas. Los profesionales del futuro inmediato requieren la actualización permanente de sus conocimientos y la utilización de las mejores tecnologías, no tan solo aquellos desean estar en la vanguardia de la profesión, sino también los que quieren consolidar su futuro en un mundo cambiante.
  • Equilibrio económico y financiero: En la AIC los costes de estructura se han ajustado – en las distintas fases – con el fin de no tener recursos ociosos o improductivos. La adecuada planificación de sus inversiones, acorde en cada momento con su potencial de esfuerzo financiero, ha sido un elemento esencial de la gestión; ello ha obligado a racionalizar y priorizar adecuadamente los diferentes elementos del proyecto.

Incluso en momentos difíciles, tuvo presente como principio mantener la liquidez y solvencia financiera necesarias para la entidad, para garantizar su futuro.

Mirando hacia el futuro

La AIC conjuntamente con los colegios debe liderar y colaborar de forma activa en la transformación del sector.

Con una visión retrospectiva, apreciamos hoy el camino andado durante estos años por la AIC. Ciertamente no ha sido fácil: la recesión económica que se encontró en sus primeros años y la idiosincrasia sectorial del pasado han sido importantes dificultades para los retos a superar. Ha requerido de la implicación, profesionalidad y esfuerzo de “todos” para conseguir – en tan solo ocho años – unos resultados en su primera travesía que nadie podía vislumbrar el día de su singladura.

En 2018 finalizó la primera etapa, que ha consolidado plenamente el proyecto inicial; ello solo debe marcar el camino de superación de objetivos de mayor alcance que la AIC debe plantearse en un mercado complejo y cambiante. En 2019 se inicia el relevo de una parte de la tripulación que ha de conducir este proyecto a otros éxitos para los profesionales inmobiliarios y en beneficio de la sociedad. Ciertamente requerirán renovadas ilusiones, esfuerzos y habilidades para navegar en este sector en transformación permanente y enfrentarse con éxito a los importantes retos que la profesión inmobiliaria tiene hoy por delante.

La AIC conjuntamente con los colegios debe liderar y colaborar de forma activa en la transformación del sector. El colectivo API, posiblemente hoy demasiado atomizado, requerirá de un fuerte liderazgo y una mayor concentración profesional y uso de la tecnología para hacer frente a las necesidades de transformación que generan las crecientes exigencias del mercado; en ello, las entidades que hoy conforman el colectivo API pueden y deben desempeñar un papel fundamental acercando a los profesionales a los requerimientos inmobiliarios que la sociedad demanda. Los años venideros serán claves para este nuevo desarrollo – profesional, deontológico y digital – y estamos seguros que el colectivo API sabrá estar ahí para dar lo mejor de si mismo a sus clientes.

La AIC y su estrecha comunión con los colegios en Cataluña han demostrado ser un modelo de éxito, que puede ser replicado en otros territorios, si bien adaptándose a las características socioeconómicas propias de los mismos.

 

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INFORME SOBRE EL DECRETO LEY 9/2019 EN MATERIA DE CONTENCIÓN DE ALQUILERES

El objeto del Decreto es establecer un régimen para contener el importe de los alquileres en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual que se hallen ubicadas en una ÀREA DECLARADA DE MERCAT D’HABITATGE TENS (ÁREA DECLARADA DE MERCADO TENSO DE VIVIENDA)

El Decreto fue publicado en el día 23.05.2019 en el DOGC, iniciando su vigencia el día 24.05.2019

No obstante, debe indicarse, en primer lugar, que el Decreto debe ser convalidado por el Parlament de Catalunya antes de 30 días –algo que está por ver si sucederá- o, caso contrario, dejará de estar vigente. En segundo lugar, la Generalitat de Catalunya tiene que declarar qué zonas del territorio (municipios o áreas de los mismos) se clasifican como áreas de mercado tenso de vivienda. En la Ciudad de Barcelona, como excepción, esta declaración corresponde al propio Ayuntamiento de Barcelona.

Por tanto, podemos llegar a la conclusión de que dicho Decreto no es aplicación actualmente, en tanto en cuanto no exista dicha declaración.

Asimismo, tenemos serias duda sobre si el Gobierno de España no planteará un contencioso contra este Decreto, por entender que invade competencias estatales y que Catalunya no tiene la competencia para regular esta materia.

Deberemos, por tanto, darnos el tiempo necesario para llegar a conclusiones.

Pese a ello, y para su conocimiento, me permito explicarles cómo funcionará la nueva normativa, si prospera:

En la misma Declaración de área de marcado tenso de vivienda de un determinado municipio, se puede establecer que el Decreto no sea de aplicación a aquellas viviendas de más de 150 m2 de superficie útil, que no deberían, por tanto, cumplir la normativa. También están exentos de cumplirla durante los 3 primeros años posteriores a la entrada en vigor del Decreto todas aquellas viviendas de obra nueva o las que resulten de procedimientos de gran rehabilitación (1). 

La contención de rentas se instrumentaliza mediante la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que elabora, actualiza y publica la Generalitat de Catalunya. El índice facilita el conocimiento de las rentas de alquiler de viviendas análogas por ubicación y características a la que es objeto de arrendamiento, obtenidas a través de la información que contiene el Registro de fianzas del INCASOL. El índice informa de la mediana de precio por metro cuadrado construido sin zonas comunes y de los márgenes de precio superior e inferior resultantes de la ponderación de diversas características de la vivienda (año de construcción, estado de conservación, eficiencia energética, existencia de ascensor, mobiliario, anejos). Dada la existencia de estos márgenes, la normativa prevé que sean las mismas partes contratantes las que establezcan el precio que consideren de referencia dentro de los márgenes del sistema de índices. Por tanto, son las partes las que fijan el importe que consideran conveniente como precio de referencia dentro de los márgenes. 

Para el caso de que existan circunstancias excepcionales relativas a la vivienda alquilada (jardín, piscina, etc..), que no pueden ser introducidas ni consideradas por el algoritmo del sistema de índices, y ello conllevase que el precio de referencia de la vivienda fuese más alto que el margen superior del índice, se podrá ultrapasar este margen en un cinco por ciento adicional (5 % adicional), justificándolo debidamente en el propio contrato de arrendamiento. 

La cuantía de la renta que puede ser convenida por ambas partes en el contrato de arrendamiento no puede ultrapasar el precio que ambas han considerado de referencia, incrementado como máximo en un diez por ciento (10%). 

En caso de viviendas de obra nueva y las resultantes de procedimientos de gran rehabilitación (1), la cuantía de la renta convenida por ambas partes no puede ultrapasar el precio que las partes han fijado como de referencia, incrementado como máximo, en un veinte por ciento (20 %). 

El Decreto expresamente señala que el cobro por el propietario de cantidades que sobrepasen estos límites, dará derecho al arrendatario a obtener su restitución, con los intereses legales oportunos. 

Como excepción a la regla general, en el caso que la vivienda objeto de contrato de alquiler se encontrase ya alquilada con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto y del régimen de contención de rentas y el arrendador estuviera percibiendo una renta superior a la que resultaría de aplicar los anteriores límites, en el contrato o contratos subsiguientes (ya sean renovaciones al mismo inquilino o contratos a otro arrendatario) se permite pactar, como renta máxima, la percibida al final del contrato anterior más los gastos generales e IBI, a cargo del inquilino. 

Como excepción a la regla general, en el caso que la vivienda objeto de contrato de alquiler se encontrase ya alquilada con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto y del régimen de contención de rentas y el arrendador estuviera percibiendo una renta superior a la que resultaría de aplicar los anteriores límites, en el contrato o contratos subsiguientes (ya sean renovaciones al mismo inquilino o contratos a otro arrendatario) se permite pactar, como renta máxima, la percibida al final del contrato anterior más los gastos generales e IBI, a cargo del inquilino. 

La actualización de la renta deberá realizarse, en todo caso, con referencia al índice de garantía de competitividad (2) y además puede convenirse la repercusión al arrendatario del IBI y los gastos generales del inmueble y la repercusión del coste de realización de obras de mejora realizadas después del plazo legal mínimo de duración del contrato, elevando su renta anual incluso por encima del límite fijado por la regla general. 

Estoy convencido que las personas o familias que en estos momentos se hallen buscando vivienda para alquilar, se puede encontrar en estos momentos influenciadas por todos los mensajes que reciben a través de los medios de comunicación, como si ya fuera de obligado cumplimiento toda la normativa que incluso pueden malinterpretar sin mala intención.

Visto lo dicho, sobretodo el último párrafo, es mi opinión que en caso de tener una vivienda en alquiler, documentemos en primer lugar cuál era el importe de la última renta mensual del anterior inquilino, dado que es la cantidad que como mínimo se puede solicitar. Posteriormente, consultemos el índice de referencia de precios de alquiler, indicando correctamente las características de la vivienda, comprobando cuál es el margen superior, incrementado en el 10 % que por regla general se permite i añadamos a dicho importe los gastos generales e IBI. Es muy probable que la suma resultante nos sea satisfactoria y que incluso estemos dispuestos a alquilar la vivienda por un precio inferior. Con todo ello, aunque en estos momentos el Decreto no sea de aplicación obligatoria, quizá podremos convencer a los posibles interesados en alquilar y que demoran su decisión ante los cantos de sirena. 

En archivo anejo le acompaño el texto completo del Decreto Ley. 

1 – Llei 18/2007 del Decret a l’habitatge; art. 3 (DOGC de 7.1.2008): Gran rehabilitación: el conjunto de obras que consisten en el derribo de un edificio salvando únicamente sus fachadas o constituyen una actuación global que afecta a la estructura o al uso general del edificio o vivienda rehabilitados. 

Decret 305/2006, Reglament de la Llei d’Urbanisme; art 119.3 (DOGC de 24.07.2006), 

  1. El conjunto de obras que constituyan una actuación global en todo el edificio y que comporten, además, alguna de las actuaciones siguientes: incremento de volumen o techo edificable, incremento del número de departamentos o unidades funcionales anteriormente existentes, redistribución general de espacios y cambio del uso principal del edificio.
  2. La sustitución del edificio, aunque se mantenga la fachada o algún otro elemento estructural
  3. La ejecución simultánea o sucesiva de otras obras de reforma o rehabilitación que tengan un coste igual o superior al 50 por ciento del valor de una construcción de nueva planta de características similares y con el mismo techo que la edificación existente.

2 – Índice de garantía de competitividad

Según la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española (BOE 31/03/2015), el INE es responsable del cálculo y publicación mensual del índice de garantía de competitividad (IGC)

Este índice establece una tasa de revisión de precios consistente con la recuperación de competitividad frente a la zona euro. Esa tasa será igual a la del índice de Precios al Consumo Amortizado (IPCA) de la UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. Cuando la tasa de la variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, se tomará ese valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación a la regla de no revisión. Cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2 por ciento), se tomará este valor como referencia. De esta forma, se asegura que los contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo.

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Mi opinión sobre el Decret-Llei de la Generalitat

Compañeros de actividad, clientes, amigos, conocidos y numerosos medios de comunicación me requieren insistentemente mi opinión sobre el Decret-Llei de la Generalitat de Catalunya sobre medidas para  contener las de rentas de los arrendamientos de viviendas.

Conversaciones, entrevistas y comentarios se descontextualizan, cortan y pegan y finalmente se retransmiten de nuevo comparándolos con los de otros emisores, pudiendo crear confusión sobre  mi verdadera opinión. Por tanto la transcribo por escrito para que quede en su correcta literalidad aunque me temo que seguirá siendo objeto de distintas interpretaciones, incluso manipulaciones.

Es cierto que en los últimos cuatro años se ha producido en las áreas de mayor demanda arrendaticia incrementos acumulados en ese periodo de entre un 30 y 40 por ciento, la parte más importante de dicho porcentaje la aporta el año 2018. Digo en las áreas de mayor demanda porque en otras los incrementos están por debajo del 10%, incluso en algunos municipios sin incrementos. La causa ha sido la presión del notable crecimiento de la demanda frente a una oferta decreciente en dichos territorios. Quizás lo primero que se debería hacer es buscar las causas de la causa, es decir del  incremento de la demanda y de la escasa oferta ambas muy focalizadas.

Si nos centramos en la ciudad de Barcelona, punta de lanza del conflicto, se constata que desde el año 2008 hasta el año 2014 las rentas de las viviendas bajaron un promedio acumulado en ese  periodo  del 25% y ya sabemos que los promedios son de mal explicar pues se suman distintas zonas y tipologías. Es decir las rentas de aquel año que fue en el que alcanzaron su máximo nivel, se negociaban hasta el 2014 con esos descuentos. Rebajas que incluso se producían con contratos en periodo de vigencia, puesto que los inquilinos renegociaban a la baja y si no se les concedía rescindían el arrendamiento. Matemáticamente, si 100 euros de renta en 2008 se transforman en 75 euros en  2014 e incrementamos esos 75 hasta el 2019 en un 40%, el resultado es 105 euros, casi la misma renta nominal del 2008, es decir sin haberle aplicado la inflación del 2008 al 2019 que está aproximadamente en un 15% y sin tampoco haberle aplicado los incrementos del IBI y de los gastos comunes que en ese periodo ha soportado la vivienda en cuestión. Por tanto era peor la situación en precios del 2008 que la actual, salvo que hoy tenemos menos oferta.

La economía nacional tuvo su punto de inflexión a mediados del 2013; de destruir empleo a general empleo; de disminución a incremento PIB. Hasta entonces se habían retrasado decisiones de compra o de emancipación familiar como también se congelaron nuevos proyectos inmobiliarios. Desde ese año el sentimiento de confianza de los ciudadanos se fue paulatinamente recuperando hasta hoy pero no se vio acompañada con el necesario incremento de la oferta privada ni del apoyo de la inversión pública en vivienda  social, que al contrario, disminuyó hasta cifras ridículas.

En 2018 vencieron los últimos contratos protegidos por cinco años firmados en 2013 y por tanto negociados a aquellas rentas que habían disminuido desde el 2008. También vencieron contratos protegidos por tres años según la penúltima y nefasta modificación de la LAU. Por ese motivo gran parte del impacto del incremento acumulado del 40% fue la parte correspondiente a los contratos suscritos en el 2018. Reitero que la misma o menor oferta de viviendas en determinadas zonas frente a un aumento notable de demanda de las mismas ha sido el causante.

Ahora en 2019, lo que constatamos los Agentes Inmobiliarios es una contención e incluso en algunos casos una disminución de las rentas pretendidas por los arrendadores.

Curiosamente, cuando el mercado se está autoconteniendo, el legislador presionado por los movimientos ciudadanos que legítimamente exigen soluciones al derecho constitucional de acceso a una vivienda digna, decide una regulación que de prosperar, a mi entender mejora notoriamente la información al consumidor mediante mejor conocimiento y  transparencia del mercado, pero estoy seguro que no producirá  una disminución de los precios. Más bien creará desconfianza, complicará la negociación y el cierre de contratos arrendaticios, generará inseguridad e incertidumbre e incrementará el trabajo de Juzgados y Tribunales, desincentivando además que la iniciativa privada ponga más viviendas de alquiler en el mercado, incluso puede llevar a algunos actuales tenedores a venderlas. Lo peor es que ni siquiera hará felices a los que exigían una solución más radical defraudando las expectativas que se les había prometido, promesas que de haberse materializado hubiera perjudicado todavía más el mercado de alquiler de viviendas y por tanto a los más débiles, los inquilinos. Por cierto, me pregunto si la prometida contención también bajará los importes del IBI o cualquier otra carga sobre la propiedad. Estoy intuyendo una reedición de la congelación de rentas de la LAU-64, aunque sea temporal a través del nuevo índice de garantía de competitividad que pocos comprenden, pero que en los últimos años siempre ha sido negativo. ¿Invertirá alguien para alquilar con esta situación?

La solución debería consistir en facilitar la existencia de suficiente vivienda pública en alquiler para atender a aquellas familias, sean cuales fueren su edad, en tanto que por sus circunstancias no puedan acceder  a un hogar, sin olvidar que derechos deben estar acompañados de obligaciones, motivando y facilitando además  a la iniciativa privada para que el parque privado también se incremente. A mayor oferta y con la demanda social cubierta por el sector público, bajarían los precios. Pero ahora parece que se pretende trasladar al sector privado la mayor responsabilidad de la solución del problema, mediante limitaciones e imposiciones y nulos apoyos ni motivaciones, haciendo recaer en sus espaldas los costes y obligaciones como si fueran los propietarios los culpables de la situación que a mi entender se ha ido creando realmente por las malas decisiones de los legisladores y gestión de la administración pública. Modificaciones continuas y contradictorias; discriminación por causas diversas en las ayudas y sin tener en cuenta las distintas circunstancias territoriales; lentitud exasperante en las tramitaciones; resoluciones arbitrarias, etc. Me pregunto si cambiaremos nuestra forma de enfrentarnos al problema.

Joan Ollé Bertrán, 29 de mayo del 2019.

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La venta de pisos supera las 500.000 viviendas por primera vez desde 2008

La venta de pisos experimentó el año pasado un incremento del 16,3% frente a 2016 y el dato anual más elevado desde 2008, cuando estalló la crisis económica y la burbuja inmobiliaria, año en el que se vendieron 564.000 viviendas.

En total, en 2017 se vendieron 532.367 viviendas según los datos que ha revelado este jueves el ministerio de Fomento sobre transacciones inmobiliarias de viviendas realizadas ante notario. Desde el año 2013, cuando se contabilizó el menor número de transacciones, las compraventas de viviendas se han recuperado un 77%.

Todas las Comunidades Autónomas registraron incrementos respecto a 2016. Entre las mayores subidas se encuentran Castilla La Mancha, Cantabria, Navarra, Asturias, Aragón y Madrid, con subidas anuales que van del 27% al 19,6%.

Por lo que respecta a las capitales de provincia y municipios de más de 100.000 habitantes, entre los mayores crecimientos en 2017 destacó Albacete (43,7%), Parla (40%), Barakaldo (38,3%), Badalona (37%), Pamplona (34,2%), Santa Cruz de Tenerife (33,7%), Toledo (33%), Oviedo (31,2%) y Alcorcón (31,1%).

En el cuarto trimestre de 2017 en Catalunya la venta de inmuebles subió un 3,3% respecto al de 2016. Es la segunda región con menos incremento, en un periodo que coincide con las turbulencias políticas posteriores al referéndum del 1-O. En el conjunto de España, un 14,3% frente al mismo periodo de 2016. Se vendieron en todo el Estado 144.688 viviendas, el mejor dato desde 2010.

Los primeros datos de 2018 pronostican un aumento de la compraventa de viviendas

La compraventa de viviendas se situó en 38.953 transacciones en enero, lo que supone un aumento interanual del 11,2%, que se redujo al 7% en la serie corregida de estacionalidad, según datos del Consejo General del Notariado, que también indica que el precio se redujo un 0,4% respecto a enero de 2017.

En cuanto a los préstamos hipotecarios, en enero se suscribieron 25.488, lo que supone un aumento interanual del 7% (2,8% en la serie corregida de estacionalidad). La cuantía promedio de estos préstamos fue de 169.722 euros, un 5,5% más que en enero de un año antes.

Los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de un inmueble se incrementaron en enero un 13%, debido tanto al incremento en la concesión de préstamos para la adquisición de vivienda (14% interanual) como al aumento de los préstamos hipotecarios para la compra de otros inmuebles (0,7%).

El precio de la vivienda libre subió una media del 6,2% en 2017 respecto al año anterior

El precio de la vivienda libre subió una media del 6,2% en 2017 respecto al año anterior, su cuarto repunte anual consecutivo tras seis años de caídas y el más elevado desde el ejercicio 2007, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Entre 2008 y 2013, el precio de la vivienda libre registró descensos anuales de distinta intensidad: del 1,5% en 2008, del 6,7% en 2009, del 2% en 2010, del 7,4% en 2011, del 13,7% en 2012 y del 10,6% en 2013. En 2007, cuando comenzó a elaborarse este índice, el precio de la vivienda libre experimentó un crecimiento del 9,8%.

No fue hasta 2014 cuando el precio de la vivienda libre volvió a tasas positivas, con un repunte anual medio del 0,3%, que en 2015 se aceleró hasta el 3,6%, en 2016 hasta el 4,7% y ahora en 2017 hasta el 6,2%.

Fuente: La Vanguardia

 

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En los tres últimos años hemos vuelto a tener casi tantas inmobiliarias como antes de la crisis

“Hemos vuelto al campi qui pugui”, lamenta Inma Amat, copresidenta de Amat Inmobiliaris, para resumir la situación que vive la intermediación inmobiliaria. La falta de pisos para vender en las grandes capitales, donde se concentra la demanda de los compradores, ha enzarzado a las inmobiliarias en una guerra, no siempre leal, para captar clientes, y que les lleva incluso a ofrecer dinero, hasta 500 euros, a vecinos o porteros para que les informen de que ha salido un piso a la venta.

Las inmobiliarias tradicionales enfrentan también la presión de los servicers, las inmobiliarias de los grupos financieros que concentran una enorme oferta inmobiliaria procedente de los años de la crisis, explica Óscar Mateu, director general del portal inmobiliario YaEncontre.com. “Tienen un enorme poder de mercado que les permite trabajar con unos márgenes más ajustados y bajar las comisiones que ofrecen a sus comercializadores”, explica.

“Hemos vuelto a tener casi tantas inmobiliarias como antes de la crisis”

Joan Ollé, presidente de los colegios de agentes de la propiedad inmobiliaria (API) de Catalunya, recuerda que en los últimos tres años “hemos vuelto a tener casi tantas inmobiliarias como antes de la crisis”. Según las estimaciones del colegio, el número de agencias ha subido más del 45% “pero no hay mercado para todas, y así como se han creado muchas, otras tantas se ven abocadas a cerrar. No hay producto para todas”.

Para captar inmuebles todo vale. Como ofrecer regalos gancho a los propietarios, para firmar contratos de exclusividad, o incluso pagar comisiones o primas no solo al vendedor, sino también al comprador para elegirle entre el resto de los candidatos para que se quede el piso. “La ley impide explícitamente que se cobre comisión a los dos”, advierte Ollé, que anima a los compradores a los que se les pida una comisión a denunciarlo.

Sin embargo, la mala práctica más frecuente es inflar la valoración del piso para captar al propietario con un contrato de exclusividad. “Se le deslumbra con un gran precio, fuera de mercado, para que firme un contrato con una comisión fija. Luego el piso no se vende y le convencen para bajar el precio… y la comisión queda fija, con un porcentaje mucho más alto que la media del sector”, señala Amat.

El número de agencias ha subido más del 45%

Javier Llanas, director general del portal inmobiliario Habitaclia, explica que en las capitales, y especialmente en Barcelona “ahora tenemos un mercado con clientes pero sin producto”. Se ha disparado la demanda de familias que en los años de la crisis retrasaron su decisión de comprar vivienda y ahora han recuperado la confianza para asumir una inversión de este tipo, pero no hay suficientes inmuebles a la venta. “Las inmobiliarias más veteranas e implantadas tienen una clientela de confianza, que les aporta inmuebles, pero otras, sobre todo las más jóvenes, no. Y algunas ofrecen incluso hasta 500 euros a los vecinos para que les informen de la existencia de pisos en venta”. “Hay quien paga a los vecinos, o al portero para que le traigan pisos” reconoce también Joan Ollé, presidente de los API catalanes y de la inmobiliaria Ollé Bertrán.

Llanas explica que a consecuencia del boom de nuevas aperturas ha bajado el número medio de vivendas que cada una tiene en cartera para comercializar, de 70 a apenas 25 o 30. Una cifra crítica, porque por debajo de 30 la mayoría de estas firmas ya no pueden cubrir costos. “Los inmuebles que están en buenas condiciones y a un precio ajustado se venden en un par de meses, pero no todos son así” de forma que “estamos viendo muchas inmobiliarias que abren y, por falta de producto, cierran sin llegar a cumplir un año”.

En el 2010 la Generalitat creó un registro de agentes inmobiliarios y exigió a quienes deseen ejercer esta profesión un curso de 200 horas lectivas, que imparten tanto los colegios oficiales de API como otras instituciones en Catalunya. Pese a ello, Imma Amat destaca “la falta de profesionalidad de muchos agentes, en muchos casos ligada a su situación laboral: se han extendido los falsos autónomos”. Esto, explica, supone una competencia desleal respecto a las inmobiliarias que ofrecen estabilidad laboral a sus trabajadores. “Y para esos agentes, sin sueldo fijo y sin producto, vale todo” remacha Amat.

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Expectativas del sector inmobiliario español para 2018

El pasado 19 de enero se celebró en el Caixa Forum de Barcelona la Tercera Tribuna Immoscòpia dedicada a las expectativas del sector inmobiliario español para el 2018. El Colegio de API’s de Barcelona, ​​que es el organizador de la jornada, programó conferencias y mesas redondas con especialistas del mundo financiero y de los sectores de la promoción y la mediación inmobiliaria.

El director corporativo de Caixabank, Carlos Casanovas, abrió la jornada comparando cifras de 2006 y 2017 para llegar a la conclusión de que el mercado inmobiliario es ahora mucho más consciente de los riesgos y también más saludable. Casanovas señaló que los precios “han experimentado una bajada del 30 % en los últimos 6 años, pero hace 3 que estamos creciendo el 8 %. Un total del 22 % de crecimiento “, concluyó.

“Aquel entorno especulativo no era beneficioso”, indicó. “Ahora la demanda es saludable: el comprador quiere una vivienda mejor o el vuelo para invertir, ya que los tipos de interés no dan rendimiento”. Casanovas espera que en 2018 se llegue a las 550.000 compraventas de vivienda en España.

Obra nueva

En el sector de la obra nueva actualmente conviven los promotores de nueva generación con los que sobrevivieron la crisis, indicó Casanovas. “La demanda actual es alta y heterogénea, pero no hay plataforma para la producción de viviendas”, continuó. “No hay especulación con el suelo, pero no acaban de cerrarse negociaciones. Se hace hincapié en el precio, que lo pone el consumidor “, añadió. “Hay falta de mano de obra cualificada, lo que ha ayudado a la caída del volumen global de ventas“.

“Este año, los precios no se dispararán pero sí esperamos que crezcan entre un 6- 10%“, pronosticó. “El negocio se concentrará en Madrid, Catalunya, Andalucía y la Comunidad Valenciana. Las Islas Baleares son un mercado de extranjeros “, resumió, para concluir que “al sector inmobiliario la situación política de Catalunya le afecta, pero relativamente”.

Perfil de comprador de vivienda

“El perfil del comprador de vivienda actual es o bien de reposición o bien para invertir“, indicó Casanovas. “El primer acceso a la vivienda cuesta mucho que los jóvenes no tienen ahorros necesarios para comprar. Este es el reto para los próximo años. Hay que desarrollar plataformas de alquiler para ellos“, indicó.

En este terreno, Casanovas calificó la situación del alquiler de mercado especulativo. “Es necesario que esté más equilibrado y que facilite el largo plazo a las familias”, propuso.

Mercado extranjero

Actualmente, representa un 17 % de las ventas totales, sobre todo británicos. “El efecto del Brexit ya se ha suavizado y ha sido compensado por los noruegos y los suecos“, apuntó Casanovas.

Hipotecas

“La tasa de esfuerzo para pagar la hipoteca se sitúa en siete años de renta anual y se dedica el 34 % del sueldo a pagar la hipoteca, aunque el máximo debería estar entre el 27-32 %. La concesión hipotecas endurecerá este año, hay que tener ahorrado el 20 % del coste y la previsión es que aumenten los tipos de interés “.

Fuente: Habitaclia

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Equilibrar oferta y demanda

La recuperación del sector inmobiliario es un hecho que se refleja en las cifras que mes a mes dan a conocer los organismos oficiales, así como los no oficiales. Pero esa recuperación lleva implícitos algunos desequilibrios que vienen asociados a la asimetría entre la oferta y la demanda. Poca oferta y, a menudo, obsoleta en las zonas con mayor demanda y demasiado abundante donde no se precisa. Los precios mantienen una carrera alcista desde que se inició ese proceso y lo hacen a un ritmo más acelerado que las rentas, principalmente las de los jóvenes, que se ven excluidos de la posibilidad de adquirir una vivienda. Sin embargo, el mercado del alquiler no acaba de proporcionar la alternativa. Hay inversores dispuestos a intervenir pero su interés, igualmente, se circunscribe a las áreas de mayor demanda. Su presencia, eso sí, contribuye a aliviar ligeramente la presión sobre los precios, pero su aportación resulta insuficiente, lo que se resuelve en incrementos de precios en las zonas prime, que paralelamente arrastran los precios en las áreas limítrofes. Este es el análisis que realizan los expertos en el debate organizado por El PERIÓDICO DE CATALUNYA y el Consorci de la Zona Franca, en que participan Beatriz Toribio, responsable de análisis de Fotocasa; Lluís Marsà, presidente de la Associació de Promotors y Constructors de Edificis de Catalunya (APCE); Anna Esteban, directora de la oficina de Catalunya de CBRE, Joan Ollé, presidente del Col·legi d’API de Catalunya y Josep Maria Pons, director del Barcelona Meeting Pont.

 LOS PRECIOS
El termómetro del mercado

El termómetro más evidente de la recuperación del sector es la evolución al alza de los precios. «Estamos en una recuperación, aunque se mueve a diferentes velocidades. Catalunya (Barcelona), Madrid, Baleares y Canarias van a la cabeza. Y dentro de estas cuatro, destaca Catalunya, debido a Barcelona capital», afirma Beatriz Toribio. De hecho, si se miran los incrementos de precios, tanto de venta como de alquiler, no se puede comparar Barcelona con otras poblaciones. En la capital catalana se mueven a un ritmo del 14%, y en el resto de las provincias lo hacen en torno al 4%. Según el presidente de la APCE, se llegó a alcanzar un descenso de los precios de entre el 55% y el 60% en la crisis. «Esta caída provocó que se comercializaran pisos por debajo del precio de reposición. Pero este ha sido un escenario transitorio. Poco a poco, se han provocado unas tensiones de precios acelerados, pero aún venimos de unos parámetros muy bajos», destaca.

CIFRAS.
42.000 viviendas › Entre el 2006 y el 2016 el número de viviendas terminadas descendió desde las 615.000 hasta las 42.000, lo que supone una reducción de la capacidad del sector en 15 veces.
51% nueva oferta › La nueva producción de pisos se concentra principalmente en las grandes poblaciones, hasta el punto que Barcelona y Madrid concentran la mitad de las viviendas iniciadas.
64.000 visados › Esa es la cifra de nueva producción que se puso en marcha en el 2016. Se considera insuficiente en el sector.

En toco caso, la evolución de los precios está bastante relacionada con la nueva producción. De las 126.000 viviendas iniciadas en Catalunya en el 2006 se llegó al punto de inflexión en el 2013, con 3.035 viviendas. El año pasado se iniciaron 8.300 viviendas y este año se iniciarán entre 11.000 y 12.000 viviendas. Se trata, eso sí de un crecimiento distinto al de la última burbuja. «Esta demanda que está creciendo no quiere lo mismo que antes de la crisis. Los hogares que se crean son distintos. Además es una demanda más educada, tiene más información. Además, tenemos acceso a la financiación, pero esta es más selectiva», afirma Anna Esteban. En todo caso, el problema tanto en la compra como el alquiler es la falta de oferta: «No hay suficiente para atender la demanda. Los precios suben lógicamente porque no se pueden poner puertas al campo. Lo que hay que hacer es proporcionar más oferta. Y estudiar cómo se puede generar más oferta », destaca Ollé.

LA OFERTA
Las dificultades para atender la demanda

Recuerda Marsà que Barcelona, con Pasqual Maragall como alcalde, hizo una apuesta por desarrollar el 22@ y sus tres millones de metros cuadrados. «Esa visión de la ciudad ha tenido sus consecuencias positivas, que durante años no se han visto; ahora sí: vienen empresas de otras zonas, con altos ejecutivos y un nivel tecnológico alto», destaca. En este sentido propone que la ciudad haga lo que han hecho otros municipios. «L’Hospitalet ha transformando la industria obsoleta en nuevas áreas residenciales. Barcelona también tiene que hacerlo», comenta. En todo caso, desde que se detecta la demanda hasta que se pone a disposición el producto pasa un tiempo, recuerda Anna Esteban. Eso puede llegar a provocar crecimientos de precios de hasta dos dígitos. Pero ¿son sostenibles? «No lo son. Porque al final la oferta toma la velocidad que debe tomar», agrega. La clave es que «había gente que estaba esperando para salir a comprar. Ha coincidido todos los factores en un momento preciso, pero no se prolongará todo a la vez», plantea Toribio.

 LA GRAN BARCELONA
Los márgenes decrecimiento

Existe cierto consenso en el sector sobre que la dificultad de Barcelona para generar nueva oferta impide una cierta modulación de los precios. Los agentes consideran que habría que romper ese corsé. «Cuando Barcelona ocupe el mismo territorio que Madrid será más fácil mejorar la oferta», afirma Ollé. Discrepa en este sentido Esteban, ya que, considera, que no es suelo lo que falta. La cuestión es que «lo que tiene que hacer el Ayuntamiento es trabajar para desarrollar el 22@, Zona Franca y La Sagrera, que aún tienen bolsas de suelo». Luego «habrá que crecer con la zona metropolitana y hacer la Gran Barcelona», precisa «Si cambia la regulación sí, sino, será difícil», apostilla Ollé. Y el presidente de la APCE agrega: «El 22@ solo admite dos usos; terciario y vivienda. La Sagrera lleva un peso importante de terciario. En la Marina del Prat Vermell, estamos viendo las dificultades que hay para hacer los planeamientos. Por eso hay que pensar en otras zonas: antiguos polígonos industriales, prácticamente obsoletos, como se ha hecho en L’Hospitalet». Una cuestión añadida es que para extender el territorio de Barcelona, hay que gastar dinero y desarrollar la red viaria con el propósito de acercar las poblaciones limítrofes y desarrollar nuevos suelos residenciales. «Pero el problema es que hemos arrancado el reloj, pero hay una aguja que no anda, que es la del desarrollo de los suelos urbanísticos », agrega Marsà. «Este es el gran problema en este momento», apostilla Toribio.

PARTICIPANTES.
Lluís Marsà «El reloj ha arrancado, pero hay una aguja que aún no anda: es la del desarrollo de los suelos urbanísticos»
Anna Esteban «El retraso de la oferta respecto de la demanda provoca que los precios suban, pero esas subidas no son sostenibles» 
Joan Ollé «Los inversores se juegan mucho dinero. Y hay demasiada inseguridad jurídica, y eso perjudica»
Beatriz Toribio «En la capital catalana los precios se están moviendo a un ritmo del 14%, mientras que en el resto del territorio suben el 4%»
Jose M. Pons «Pese a la dificultad normativa, los fondos se han volcado en la actividad residencial y el alquiler»

LA ADMINISTRACIÓN

El tapón de los municipios

Desde el punto de vista de la industria inmobiliaria, el desarrollo de la actividad donde la demanda lo permite choca con la realidad política: «La composición de los cartapacios municipales está muy dispersa», afirma Marsà. «Ahora todos los partidos gobiernan con coaliciones. Y muchos municipios están en situación de encaje complicado. El problema es que el urbanismo está paralizado. Nadie quiere asumir el desgaste de un nuevo desarrollo urbanístico porque siempre hay un perjudicados». Esa situación representa una barrera para los fondos de inversión internacionales, que no cuentan con las suficientes garantías jurídicas. Hay ayuntamientos que pueden llegar a cambiar la calificación de un terreno que ya se había destinado a un uso concreto, después de que el inversor ya haya planificado el proyecto. «No hay un problema de recursos con esos fondos. Y cubren todas las tipologías. Pero sería importante quitarles los palos de las ruedas para que puedan hacer gestión», precisa Esteban. La cuestión es la seguridad jurídica que se ofrece, indica Ollé: «Se juegan mucho dinero cuando invierten en el sector. Y hay demasiada inseguridad, y esto perjudica. Si hay seguridad hay ejecución». Pero el problema es que no se sabe «quién manda. Cambian las cabezas. Donde dije digo, digo Diego…Y así es complicado».

EL ALQUILER
La falta de iniciativa en el mercado

«El inquilino también necesita más Seguridad jurídica», afirma Ollé. «¿Nos hemos planteado cuánta inseguridad significa para alguien que quiere crear una familia, tener un contrato que va a vencer en tres años?», se pregunta. «Esto es vivir agobiado». Los que tienen el BOE y el DOG y tienen la opción de cambiar la ley, deben hacerlo: «Ahora un caso que se puede solucionar en tres meses, necesita tres años». Por su parte, Marsà agrega que en el 2020 entrará en funcionamiento una directiva europea que pide un determinado grado de eficiencia energética de los edificios. Y para la administración pública entrará en vigor en el 2018. «Los promotores estamos muy inquietos porque la normativa actual no contempla lo que se necesita para que entre en vigor esa directiva». La cuestión es que se necesitarán ordenanzas nuevas para ajustarse a esa normativa. Pero no se están haciendo.

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Barcelona Meeting Point presenta un sector inmobiliario renovado, innovador y tecnológico.

El salón, que se celebra del 18 al 22 de octubre en Montjuïc, hará énfasis en el PropTech y la vivienda social y de alquiler.

El inmobiliario fue el primer sector en entrar en crisis, y ahora es el primero en iniciar la recuperación. Las cifras así lo confirman: la compraventa de viviendas aumentó un 20,3% en agosto de 2016, según datos del INE, y en el primer trimestre del año pasado la inversión inmobiliaria en España creció un 20%. El último informe de CaixaBank también destaca esta recuperación, y subraya que la evolución favorable en un contexto de tipos de interés bajos está impulsando la compra de viviendas, que crece a ritmos de dos dígitos.

Este nuevo ciclo alcista es, en buena parte, el resultado de los cambios que está experimentando el sector. Unos cambios que podrán conocerse en el salón inmobiliario Barcelona Meeting Point (BMP) –que, organizado por el Consorci de la Zona Franca, se celebra en el recinto ferial de Montjuïc del 18 al 22 de octubre– y que tiene en la innovación, la tecnología, la sostenibilidad y una mayor preocupación social sus principales ejes.

Retos

El sector inmobiliario inicia la recuperación consciente de que debe evitar los errores del pasado

Durante la presentación del Comité de Innovación de BMP el delegado Especial del Estado en el Consorci de la Zona Franca de Barcelona y presidente de BMP, Jordi Cornet, explicó que “el sector, y en especial el salón, se ha centrado en tres líneas. La de PropTech, donde el Consorci quiere liderar la innovación en el inmobiliario. La de vivienda social y de alquiler. Y la de sacar a la luz el papel de la mujer en el sector. Todo ello permitirá incorporar una visión profesional más amplia”.

Cambio de paradigma

El Comité de Innovación de BMP, formado por un grupo de expertos del inmobiliario y de la construcción, destaca la importante transformación que está experimentado el sector gracias a las nuevas tecnologías y cómo se está llevando a cabo la recuperación y profesionalización del mismo.

“El sector y el salón han cambiado, y las empresas también están avanzando. Hoy es impensable no utilizar las nuevas tecnologías para buscar un piso, pero no debemos olvidar la última milla. Nadie comprará o alquilará un piso sin haberlo pisado antes”, apunta Juan Carlos Álvarez, director General de Negocio Inmobiliario de Servihabitat.

Del mismo parecer es Juan Carlos Led, CEO de ABC Realty Barcelona, quien subraya que “el sector está apostando por la digitalización y los servicios que aporten valor añadido al cliente final”, a lo que Fernando Conde, presidente de Newland, añade: “Estamos ante un cambio de paradigma que ha llegado a los CEO, lo que conlleva un cambio en la forma de pensar y en la toma de decisiones dentro del sector inmobiliario”.

Carmina Ganyet, directora general Corporativa de Inmobiliaria Colonial y vicepresidenta del Club Inmobiliario Esade Alumni, también es de la opinión que el sector no puede estar ajeno a la innovación tecnológica ni a los cambios que vive la sociedad. “Este ha sido un sector muy tradicional, poco tecnológico, y ahora está realizando un cambio que fomentará el uso de determinados materiales, el acortar el periodo de construcción, y gracias a la captación de datos podremos prever la demanda futura”, remarca Ganyet, quien también es miembro del Urban Land Institut.

Por su parte, Christian Cucurull, responsable de Marketing y Calidad de Building Center, que acudió al acto de constitución del Comité de Innovación de BMP en representación de Jordi Soldevila, CEO de la compañía, comparte el punto de vista de Ganyet y subraya: “El sector debe trabajar en cubrir las nuevas necesidades de los consumidores a través de la innovación y la tecnología”.

Big data

Comprador y vendedor tienen más información, lo que permite adaptar mejor oferta y demandabal

Y es que el PropTech –que abarca desde la realidad virtual al Internet de las cosas o el big data, entre otros aspectos– supone un cambio que afecta a toda la cadena de valor del sector inmobiliario y de la construcción, “y no debemos tener miedo a innovar, –destaca Antonio Gámiz, de Merlin Properties Barcelona– porque gracias a la disrupción tecnológica estamos viendo cómo otros sectores avanzan, y el inmobiliario no puede quedar al margen y debe poder ofrecer una experiencia al usuario”.

Aleix Valls, Senior Digital Advisor de Inmobiliaria Colonial, explica cómo el sector va ganando en densidad digital. “Hoy, el 100% del catálogo de vivienda residencial está digitalizado. Pero, gracias al big data y a toda la información que nos aportan las herramientas digitales, están apareciendo nuevos modelos de negocio que están dotando a este catálogo de capacidad transaccional, de compraventa, lo que permite mayor transparencia y ofrecer unos precios más competitivos”.

El PropTech facilita que el consumidor final visite menos pisos y el proceso de compra es más efectivo. “Tenemos más información del mercado, la experiencia está más ajustada a lo que busca el comprador, y podemos adaptar mejor oferta y demanda, lo que aumenta el ratio de éxito. El comprador debe visitar el piso, pero visita muchos menos porque sabemos qué busca”, remarca Valls.

Este cambio en la forma de pensar y de actuar pasa, según Gonzalo Basso, CEO de Basso Group Capital Advisors, por tener muy presente la globalización. “Es importante que el sector tenga una visión global, y las nuevas tecnologías lo permiten en todos los ámbitos”, subraya el experto. Por su parte, Anna Gener, directora general en Barcelona de Aguirre Newman, apunta la necesidad de que tanto la revolución tecnológica como la disrupción “estén muy enfocadas al usuario.

Las personas   

Barcelona Meeting Point apuesta por la tecnología, pero sin olvidar el factor humano, el networking

Debemos trabajar para empoderar al ciudadano, saber qué es lo que realmente necesita, cómo quiere que sea su vivienda, y lograr una mayor transparencia dentro del sector, en todos los ámbitos. Todo ello redundará en un mejor servicio y en una mayor competitividad, que nos beneficia a todos”.

Vivienda social y de alquiler

Como apuntan los expertos del Comité de Innovación de BMP, el sector no puede dar la espalda a la realidad y a las necesidades sociales. “El inmobiliario es consciente de que debe evitar los errores del pasado y es necesario incrementar la oferta de vivienda social y de alquiler –remarca Jordi Cornet–, y el Consorci está especialmente sensibilizado ante estas problemáticas”. Por ello, el simposio de BMP contará con un panel de expertos internacionales sobre vivienda social que expondrán casos de éxito en el extranjero como guía o ejemplo para su posible aplicación en España.

El director del Área de Negocio Inmobiliario de CaixaBank, Carlos Casanovas, también expresa esta preocupación por tener en cuenta las necesidades de la sociedad y manifiesta: “Nuestro esfuerzo se centra en conocer las voluntades de la industria y de los clientes, para anticiparnos y tratar de ‘estar’ en la vida de los clientes, de formar parte de ella”.

Ante la necesidad de incrementar el número de vivienda social y de alquiler, Gener explica la importancia de, en el residencial, “ampliar el concepto ‘Barcelona’ y hacerlo extensible a toda el área metropolitana, y contar con la complicidad de la Administración para garantizar que el transporte público funcione y para facilitar suelo residencial edificable, lo que permitirá construir más vivienda asequible, social y de alquiler”.

A modo de conclusión, Josep M. Pons, director general de BMP, destaca el trabajo que está realizando el Comité de Innovación para lograr que el PropTech esté presente de forma destacada en esta edición del certamen y remarca la necesidad de “apostar por la tecnología, que está en todo y el inmobiliario no podía quedar al margen, pero también es importante potenciar el factor humano, el networking”.

Fuente: La Vanguardia

General

Los ayuntamientos podrán actuar ante subidas abusivas de los alquileres

El Pleno del Congreso ha aprobado una proposición no de ley para permitir que los ayuntamientos, en coordinación con su correspondiente administración autonómica, puedan intervenir ante incrementos abusivos del precio del alquiler.

La iniciativa, llevada al Congreso por Unidos Podemos-En Comú Podem-En Marea y finalmente pactada con el PSOE y PDeCAT, ha salido adelante gracias al respaldo también de Esquerra Republicana, Compromís y Foro Asturias. Por contra, PP y Ciudadanos han rechazado la propuesta, mientras que PNV y UPN han optado por abstenerse.

El texto finalmente aprobado también reclama el impulso de un parque público de alquiler utilizando casas vacías de grandes tenedores, «prioritariamente de la SAREB y de las entidades financieras que no estén cumpliendo su función social», a través de mecanismos legales que obliguen a incorporar estos inmuebles desocupados al stock público de viviendas. Controlar las SocimisAsimismo, el acuerdo del Congreso pasa por revisar la fiscalidad y condiciones legales de las Socimis con el objetivo de vincularlas a la promoción de vivienda de alquiler asequible, y así «garantizar el retorno social de este tipo de sociedades, preservando la función social de la vivienda».

La iniciativa exige la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)con el objeto de revertir la situación de vulnerabilidad a la que, denuncian, están expuestas los arrendatarios tras la reforma de la ley en 2013. En este sentido, reclama mejorar las garantías jurídicas de de las personas arrendatarias para que puedan presentar oposición al desahucio, la ampliación del límite legal para prorrogar tácitamente los contratos de tres a cinco años «como mínimo» y la vuelta al IPC como referencia para la variación anual del precio del alquiler.

Otra de las medidas adoptadas es la de establecer, dentro del Instituto de Crédito Oficial (ICO), una línea de crédito destinada a financiar la construcción o rehabilitación de viviendas con destino el alquiler a precios asequibles, cuya financiación debe ir destinada a entidades públicas o público-privadas de lucro limitado.

Asimismo, el Congreso llama a incluir en el próximo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 ayudas al alquiler en función de la renta, no únicamente para jóvenes, así como ayudas para incentivar que pequeños propietarios pongan sus viviendas en alquiler asequible. En este sentido, reclaman que se incremente la dotación presupuestaria destinada al programa de fomento del parque público de vivienda en alquiler, con el objetivo de duplicar el número de actuaciones previstas durante la vigencia del próximo Plan de Vivienda, en comparación con el anterior.

Fuente: El Confidencial