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La Generalitat asume un riesgo de casi 5 millones de euros en avales al alquiler.

P. Riaño/C. de Angelis. Barcelona
La falta de precedentes y el alto riesgo del programa impidió que el sector asegurador privado se interesara por pujar por un contrato de la Generalitat.
Las finanzas públicas catalanas cuentan desde hace algo menos de un mes con una nueva carga. La puesta en marcha de un programa de avales para los propietarios de pisos que en caso de impagos del alquiler supondrá un riesgo de riesgo de impagos de hasta 4,8 millones de euros. La intención de la Generalitat no era hacerse cargo de estas ayudas, pero el rechazo del sector privado a entrar en el proyecto le ha hecho asumirlo en solitario.
El pasado marzo, la Generalitat aprobó el decreto de los avales, pero su entrada en vigor estaba supeditada a la contratación de un seguro con el que dar cobertura a las compensaciones previstas a cambio de una prima a cargo de la Generalitat. El Departament de Medi Ambient i Habitatge quería abrir un concurso para que pujaran diferentes entidades y elegir así a la que solicitase unas primas más bajas.
Sin embargo, fuentes cercanas al proceso sostienen que la Administración catalana puso en marcha una ronda de contactos previos con empresas aseguradoras de toda España, que fracasó. El concurso habría quedado desierto, o el resultado habría supuesto un coste fijo más alto de lo que la Generalitat esperaba. En primer lugar, porque no existen antecedentes de un contrato de aseguramiento de este tipo en España y, por otra parte, porque al tratarse de un seguro universal, es decir, que cubre a cualquier tipo de inquilino, el riesgo para una compañía de seguros sería alto. El Govern no renuncia a abrir el concurso más adelante.
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Los propietarios e inquilinos que así lo acuerden pueden suscribir un documento por el que quedan protegidos por el aval del Govern. De esta manera, en caso de impago la Generalitat cubrirá hasta cinco meses de renta, siempre y cuando el propietario demuestre, con una sentencia judicial, el desahucio por impagos. El Ayuntamiento de Barcelona ofrece estas ayudas desde finales de los noventa, con la diferencia de que, mientras las del Govern son universales, las del consistorio sólo cubren a los pisos alquilados a través de su bolsa de viviendas. El seguro del Ayuntamiento cubre un máximo de once meses.
En España, el mercado del alquiler alcanza sólo el 14,1% de las viviendas totales, frente al 62% de Alemania y el 35,8% de media en la Unión Europea. En Catalunya la tasa es algo mayor y alcanza el 23% del parque de viviendas. En los últimos años, las aseguradoras españolas han comenzado a ofrecer alternativas al aval bancario y al seguro de caución, con coberturas que van más allá del cobro de las rentas. Fuentes del mercado indican que los primeros productos de este tipo que se comercializan en España ofrecen también protección jurídica –los costes del juicio– y los gastos de reparación por los actos vandálicos que el inquilino moroso puede ocasionar.
El aval de la Generalitat se limita a los cinco primeros meses de renta impagados y tiene varias condiciones: que sean contratos de alquiler para la vivienda habitual de hasta 1.500 euros al mes y que no se exijan más de dos meses de fianza al inquilino ni garantías adicionales, entre otras.
Recobro
Joan Ollé, presidente del Colegio de Apis de Barcelona, explica que, tras cubrir su aval, la Generalitat podrá reclamar al inquilino moroso los pagos pendientes. Los API ya realizan ahora esta función, que puede llevar “hasta un par de años”. Si el moroso no es insolvente –situación ante la que se desiste de tratar de obtener el cobro–, es posible recuperar el principal, las costas y los intereses por la demora.
Todavía se desconoce cuántos alquileres se acogerán al programa, pero, si se supone una morosidad del 2% sobre el total de nuevos alquileres de este año y una renta promedio de 800 euros, el riesgo máximo para la Administración catalana es de 4,8 millones. Ollé calcula que, tras recuperar parte de los fondos, el gasto rondará los 4 millones en el segundo año tras la entrada en vigor del decreto.
La Generalitat ha limitado temporalmente la medida a los tres primeros ejercicios tras su entrada en vigor y lo supedita a las capacidades presupuestarias anuales del Departamento de Vivienda. “Así mismo –añade el decreto–, el rigor presupuestario de las circunstancias actuales aconseja limitar prudencialmente el alcance presupuestario de la nueva medida, reduciendo de seis meses a cinco la cobertura de riesgo por parte de la Generalitat”.
Mercado de alquiler
– En España, el mercado de viviendas en alquiler sólo alcanza el 14,1% del total, frente al 62% de Alemania y el 30,9% de media en la Unión Europea.
– Catalunya es la comunidad autónoma que cuenta con más viviendas en alquiler y la tasa se eleva al 23%.
– El número de desahucios por impago de alquiler en las viviendas susceptibles a entrar en el programa de la Generalitat ronda los 5.000 en los últimos años.
– Los avales de la Administración catalana cubrirán hasta seis meses de renta siempre y cuando se presente una sentencia judicial de desahucio.
– El alquiler medio estimado para las viviendas aseguradas será de 600 euros al mes, según el Colegio de Apis de Barcelona.
– De esta manera, el riesgo potencial máximo que asumen las cuentas públicas catalanas alcanza los 18 millones.
– El presupuesto de la Secretaría de Vivienda cubrirá los pagos.

Artícle publicat al diari “expansión” el 22 de Setembre del 2008
Per veure l´Artícle podeu fer click aquí.

Joan Ollé Bertrán,
President del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona
http://www.joanollebertran.cat/

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