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Mi opinión sobre el Decret-Llei de la Generalitat

Compañeros de actividad, clientes, amigos, conocidos y numerosos medios de comunicación me requieren insistentemente mi opinión sobre el Decret-Llei de la Generalitat de Catalunya sobre medidas para  contener las de rentas de los arrendamientos de viviendas.

Conversaciones, entrevistas y comentarios se descontextualizan, cortan y pegan y finalmente se retransmiten de nuevo comparándolos con los de otros emisores, pudiendo crear confusión sobre  mi verdadera opinión. Por tanto la transcribo por escrito para que quede en su correcta literalidad aunque me temo que seguirá siendo objeto de distintas interpretaciones, incluso manipulaciones.

Es cierto que en los últimos cuatro años se ha producido en las áreas de mayor demanda arrendaticia incrementos acumulados en ese periodo de entre un 30 y 40 por ciento, la parte más importante de dicho porcentaje la aporta el año 2018. Digo en las áreas de mayor demanda porque en otras los incrementos están por debajo del 10%, incluso en algunos municipios sin incrementos. La causa ha sido la presión del notable crecimiento de la demanda frente a una oferta decreciente en dichos territorios. Quizás lo primero que se debería hacer es buscar las causas de la causa, es decir del  incremento de la demanda y de la escasa oferta ambas muy focalizadas.

Si nos centramos en la ciudad de Barcelona, punta de lanza del conflicto, se constata que desde el año 2008 hasta el año 2014 las rentas de las viviendas bajaron un promedio acumulado en ese  periodo  del 25% y ya sabemos que los promedios son de mal explicar pues se suman distintas zonas y tipologías. Es decir las rentas de aquel año que fue en el que alcanzaron su máximo nivel, se negociaban hasta el 2014 con esos descuentos. Rebajas que incluso se producían con contratos en periodo de vigencia, puesto que los inquilinos renegociaban a la baja y si no se les concedía rescindían el arrendamiento. Matemáticamente, si 100 euros de renta en 2008 se transforman en 75 euros en  2014 e incrementamos esos 75 hasta el 2019 en un 40%, el resultado es 105 euros, casi la misma renta nominal del 2008, es decir sin haberle aplicado la inflación del 2008 al 2019 que está aproximadamente en un 15% y sin tampoco haberle aplicado los incrementos del IBI y de los gastos comunes que en ese periodo ha soportado la vivienda en cuestión. Por tanto era peor la situación en precios del 2008 que la actual, salvo que hoy tenemos menos oferta.

La economía nacional tuvo su punto de inflexión a mediados del 2013; de destruir empleo a general empleo; de disminución a incremento PIB. Hasta entonces se habían retrasado decisiones de compra o de emancipación familiar como también se congelaron nuevos proyectos inmobiliarios. Desde ese año el sentimiento de confianza de los ciudadanos se fue paulatinamente recuperando hasta hoy pero no se vio acompañada con el necesario incremento de la oferta privada ni del apoyo de la inversión pública en vivienda  social, que al contrario, disminuyó hasta cifras ridículas.

En 2018 vencieron los últimos contratos protegidos por cinco años firmados en 2013 y por tanto negociados a aquellas rentas que habían disminuido desde el 2008. También vencieron contratos protegidos por tres años según la penúltima y nefasta modificación de la LAU. Por ese motivo gran parte del impacto del incremento acumulado del 40% fue la parte correspondiente a los contratos suscritos en el 2018. Reitero que la misma o menor oferta de viviendas en determinadas zonas frente a un aumento notable de demanda de las mismas ha sido el causante.

Ahora en 2019, lo que constatamos los Agentes Inmobiliarios es una contención e incluso en algunos casos una disminución de las rentas pretendidas por los arrendadores.

Curiosamente, cuando el mercado se está autoconteniendo, el legislador presionado por los movimientos ciudadanos que legítimamente exigen soluciones al derecho constitucional de acceso a una vivienda digna, decide una regulación que de prosperar, a mi entender mejora notoriamente la información al consumidor mediante mejor conocimiento y  transparencia del mercado, pero estoy seguro que no producirá  una disminución de los precios. Más bien creará desconfianza, complicará la negociación y el cierre de contratos arrendaticios, generará inseguridad e incertidumbre e incrementará el trabajo de Juzgados y Tribunales, desincentivando además que la iniciativa privada ponga más viviendas de alquiler en el mercado, incluso puede llevar a algunos actuales tenedores a venderlas. Lo peor es que ni siquiera hará felices a los que exigían una solución más radical defraudando las expectativas que se les había prometido, promesas que de haberse materializado hubiera perjudicado todavía más el mercado de alquiler de viviendas y por tanto a los más débiles, los inquilinos. Por cierto, me pregunto si la prometida contención también bajará los importes del IBI o cualquier otra carga sobre la propiedad. Estoy intuyendo una reedición de la congelación de rentas de la LAU-64, aunque sea temporal a través del nuevo índice de garantía de competitividad que pocos comprenden, pero que en los últimos años siempre ha sido negativo. ¿Invertirá alguien para alquilar con esta situación?

La solución debería consistir en facilitar la existencia de suficiente vivienda pública en alquiler para atender a aquellas familias, sean cuales fueren su edad, en tanto que por sus circunstancias no puedan acceder  a un hogar, sin olvidar que derechos deben estar acompañados de obligaciones, motivando y facilitando además  a la iniciativa privada para que el parque privado también se incremente. A mayor oferta y con la demanda social cubierta por el sector público, bajarían los precios. Pero ahora parece que se pretende trasladar al sector privado la mayor responsabilidad de la solución del problema, mediante limitaciones e imposiciones y nulos apoyos ni motivaciones, haciendo recaer en sus espaldas los costes y obligaciones como si fueran los propietarios los culpables de la situación que a mi entender se ha ido creando realmente por las malas decisiones de los legisladores y gestión de la administración pública. Modificaciones continuas y contradictorias; discriminación por causas diversas en las ayudas y sin tener en cuenta las distintas circunstancias territoriales; lentitud exasperante en las tramitaciones; resoluciones arbitrarias, etc. Me pregunto si cambiaremos nuestra forma de enfrentarnos al problema.

Joan Ollé Bertrán, 29 de mayo del 2019.

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Bajan ligeramente los precios de los pisos de alquiler anunciados en Barcelona

Los informes de algunos de los principales portales inmobiliarios registran descensos en la mayoría de distritos

Durante el primer trimestre algunos de los portales inmobiliarios más potentes apuntaron una cierta tendencia a la estabilidad en los precios de las viviendas de alquiler ofertadas en Barcelona. Ahora, los últimos informes de idealista.com y fotocasa.es defienden que el mercado parece haber tocado techo tras un 2016 de locura en las rentas, al registrar una ligera disminución de los precios ofertados en las webs. En concreto, el primer operador señala que en el segundo trimestre del año los anuncios tienen precios un 1,4% más bajo que entre enero y marzo, y destaca que los precios han descendido en seis distritos. En el caso de fotocasa.es, son siete los distritos donde las rentas se suavizan. Las cifras contrastan con las recientes estadísticas oficiales del INCASOL que sitúan el promedio de los contratos de alquiler en 845 euros en Barcelona, por encima ya del 2008.

Fuentes de idealista.com mantienen que aunque Barcelona sigue siendo el municipio más caro de España para alquilar una vivienda, a 17,8 euros el metro cuadrado de promedio, la subida sin tregua de los últimos tiempos parece haberse frenado. Los precios crecen ligeramente en el resto de Catalunya, pero en tres meses bajan incluso un 7,4% en el caso de Sant Andreu. También caen, según el portal con más anuncios de alquiler de Estado, en Les Corts (4.6%), en Sant Martí (3,4%), Ciutat Vella, Sarrià-Sant Gervasi y el Eixample. Solo seguirían al alza, según este informe, Horta-Guinardó (crece un 6,5%), Sants-Montjuïc, Nou Barris y Gràcia.

DESIGUALDAD POR ZONAS

De los miles de anuncios publicados en fotocasa.es se desprenden caídas de las rentas en todos los distritos, de hasta un 6% en algunos puntos, excepto en Nou Barris, Horta-Guinardó y la zona alta. Según esta plataforma, Sarrià-Sant Gervasi es el distrito con precios más altos del momento, aunque los datos de idealista.com sitúan a Ciutat Vella a la cabeza, ya que cuenta con muchos pisos pequeños donde la repercusión por metro cuadrado es mayor.

Los registros de contratos del INCASOL entre enero y marzo aún muestran subidas importantes

Según Fernando Encinar, jefe de estudios de este portal, lo sucedido en Barcelona se da también en Madrid y se atribuye en las dos capitales a que los propietarios «empiezan a asumir que las subidas tienen límite y que si han de cerrar operaciones tienen que ajustar el precio a la baja para encontrar inquilino». El experto defiende que no hay una burbuja del alquiler y que el mercado se autorregula.

Cabe destacar que sus estudios se realizan con los preciosanunciados por propietarios y agencias, aunque no sean las rentas que al final se firman. No obstante, sus comparativas siempre son sobre esta oferta ‘online’, que es la que consultan la mayoría de inquilinos que buscan de vivienda en alquiler.

En cambio, los contratos formalizados en Barcelona, cuyos datos registra el INCASOL a través de las fianzas, muestran cifras siempre más moderadas. Si los portales hablaban de aumentos del 17-18% el año pasado en la ciudad, el Govern los cifró entonces en la mitad. Sin embargo, las cifras del primer trimestre en este registro oficial publicadas la semana pasada sitúan ya el contrato medio de alquiler en Barcelona en 845 euros al mes, por encima de los 801 con que se cerró el 2016 e incluso del récord de hace nueve años, de 813.

Fuente: El Periódico 

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Vuelven las agencias inmobiliarias, pero cambia la demanda.

El sector inmobiliario sale de la crisis a la vez que se disparan los precios de la vivienda. El perfil de los compradores ha cambiado, y ahora son sobre todo grupos inversores

El mercado inmobiliario se recupera progresivamente tras la crisis económica, y un síntoma de esta recuperación es el aumento de agencias inmobiliarias. En sólo dos años, han abierto más de mil oficinas nuevas en Cataluña. Pero este repunte no es igualitario en todo el territorio ya que la actividad se centra, sobre todo, en Barcelona. De los 5.797 agentes inmobiliarios registrados en Cataluña, un 67% (3.887) se concentra en la capital catalana. Según algunos API, ahora entre un 60% y 70% de los interesados en comprar son grupos inversores.

Las cifras evidencian la recuperación del mercado pero, si se tiene en cuenta el incremento de precios en la vivienda, también ponen en alerta una parte del sector que teme una nueva burbuja inmobiliaria. Antes de la crisis económica, el porcentaje de familias que se hipoteca era muy elevado, pero ahora la compra de viviendas ha pasado a segundo plano.

En la agencia Casa Barcelona, Alejandro Antonio asegura que reciben más demanda de alquileres que de compra. Ahora, entre un 60% y 70% de los interesados en comprar son grupos inversores. «Ven que hay una demanda fuerte de alquiler y les interesa comprar un piso para reformarlo y ponerlo en alquiler», asegura.

La inversión extranjera, sumado a la escasa oferta de pisos que hay en Barcelona, han hecho disparar los precios de la vivienda. Según el Idescat, en 2016 el precio medio del alquiler era de 800 euros mensuales en la capital catalana. Ante este escenario hay expertos que se cuestionan si el estallido de la burbuja inmobiliaria sirvió para aprender algo. Juan Sánchez, abogado, reconoce que la inversión extranjera puede ser un problema para los barceloneses que han vivido toda la vida en la ciudad: «Ven que los precios se inflan por culpa de la rentabilidad que buscan estos inversores», explica.

Precisamente, para intentar regular el mercado inmobiliario, en 2010 Cataluña implementó una medida que no se aplica en el resto del estado español: el certificado AICAT. Se trata de un título que cualquier agente inmobiliario debe obtener para poder abrir una oficina y ejercer. Juan Sánchez, además de ser abogado, imparte clases a alumnos del Instituto Rocafort que quieren obtener la AICAT. «Tenemos muchos de chinos y de rusos interesados en hacer actividades con sus compatriotas y, por otra parte, personas de mediana edad que quieren un cambio en su vida», explica Sánchez.

Mientras tanto, desde la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, defienden que para cubrir las necesidades de toda la demanda a seguir construyendo edificios no sólo en la ciudad, sino también en el área metropolitana. El presidente de la asociación, Joan Ollé, explica que los precios aquí son baratos para los extranjeros: «Si venden y compran, y representan un 15% o 20% de las transacciones, pues, efectivamente, esto estira el precio» , reconoce.

Fuente: Betevé

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«No todos podemos vivir en el Eixample, no hay espacio»

Joan Ollé Bertran es una de las voces autorizadas del inmobiliario catalán. Dirige la Agencia de la Propiedad Inmobiliaria (API) familiar desde 1981 y también el Colegio Oficial del gremio (COAPI). Analiza para Crónica Global los repuntes de precios del alquiler y la compraventa en Barcelona, además de su área de influencia de los últimos dos años.

-Pregunta. ¿Cómo empezó todo?

-Respuesta. Los precios de la nueva vivienda en Barcelona se habían disparado hasta 2007. Pero hubo un pinchazo. Y no fue otro que la pérdida de confianza de los ciudadanos. Me voy a quedar en el paro, piensan los ciudadanos. Y dejaron de comprar.

-¿Cómo vivió el sector el estallido de la burbuja?

-Las operaciones de compraventa caen en picado, a la par que los precios. En Barcelona y alrededores, el coste por metro cuadrado cae un 50% más la inflación, esto es casi el 60% del valor real de la vivienda.

-¿Cómo se sale del agujero?

-Con la ayuda de las medidas europeas y el repunte del empleo. Hay un momento postcrisis con aumento de la ocupación, precios a mínimos históricos y los bancos cerrados a dar hipotecas.

-Era la luz al final del túnel.

-Efectivamente. A finales de 2013 ya empezamos a ver aumento de operaciones. En 2014 los precios siguen bajando, pero a mediados de año las zonas prime y otras comienzan a remontar. ¿Por qué? Porque la gente recupera la confianza.

-¿Es todo una cuestión de percepción?

-En efecto. Los ciudadanos recuperan la confianza en el futuro, se genera más empleo. Los precios han tocado fondo. Los que tenían recursos guardados –ahorros–, los sacan del armario y empiezan a comprar pagando al contado. ¡Los precios están bajos!

-Un aumento de demanda

-Así es. La gente que tenía cash empieza a comprar en algunas zonas. Otros se meten en el alquiler, porque los incentivos en el resto de los mercados son mínimos. La bolsa fluctúa mucho y los intereses de cuentas de ahorro en los bancos son mínimos.

-(…)

-Pasamos de un círculo vicioso a otro virtuoso. Los precios ya crecen en 2015 en Madrid, Barcelona y Baleares, en las mejoras zonas. En el 2016, ya vemos subidas del 15 al 20% de operaciones respecto al año anterior.

-¿Están ustedes satisfechos? El mercado cabalga de nuevo

-Pues no del todo. Vendemos la mitad de lo que se intermediaba en la burbuja. Pero eso tampoco es nuestro objetivo, claro.

-¿Qué objetivos manejan?

-Creemos que en 2017 aún subirán los precios a doble dígito, quizá un 10%. En los años venideros veremos subidas más atemperadas, del 5%. Hasta que se encuentren oferta y demanda de nuevo.

-¿Qué contribuirá a ello?

-El atractivo de la ciudad de Barcelona. Y las hipotecas a tipo fijo: dan confianza para el futuro. Los bancos se empiezan a fiar de ti. Pagar el 3% a 20 años a tipo fijo da seguridad. No es lo mismo que 20 años al euríbor más uno. Si sube el euríbor te rompe la economía familiar.

-Hay cierta sensación de que hoy vende pisos todo el mundo.

-En Cataluña habíamos conseguido que la ley del derecho a la vivienda regulara los derechos de los consumidores. Conocimientos obligatorios demostrados, seguro de responsabilidad civil, prácticas obligatorias y régimen sancionador.

-Hay gente que lo incumple, por supuesto.

-Muchos se creen que esto es como antes. No pondré nombres, pero algunos ni están inscritos ni nada. Se creen que vender pisos es como colocar una alcachofa.

-¿Por qué la Generalitat no les sanciona?

-Porque no tiene recursos. Y el consumidor no denuncia. Yo creo mucho en la responsabilidad del consumidor. Si compras, debes ser consciente. Educación de consumo. Huir de las prácticas agresivas y demás. Porque intoxican el mercado.

-¿Tenemos derecho a vivir en Barcelona?

-Las ciudades de atracción subirán mucho de precio. Barcelona, Madrid y demás. En cambio, en Cáceres, por ejemplo, un piso es más barato.

-¿Así, la clave es la distancia?

-Donde quiere vivir todo el mundo los precios subirán, es lógico. En Cáceres tendrás un piso muy bonito y una calidad de vida inigualable. Pero si quieres Barcelona, paga.

-¿Hay fondos extranjeros que encarecen los precios?

-Sí, hay mucha inversión. Cuando uno viene de Londres, París o Roma, lo que ve aquí les parece barato. Así que compra un piso bonito, amueblado, etc. ¡Pero es que Barcelona es un barrio de Europa! ¿Cómo no van a invertir?

-¿Qué solución hay para los barceloneses que quieren vivir aquí?

-Mira, Barcelona tiene los metros que tiene. Está limitada por el Llobregat, por un lado, y el Besós, por el otro. ¡Dejemos de hablar de Barcelona!

-¿De qué deberíamos hablar?

-Collbató está a 30 kilómetros. Unas villas y torres excelentes, en buen estado. Calma, tranquilidad y calidad de vida. Pues Collbató es Barcelona, también.

-Sí, pero si yo trabajo en Barcelona, no viviré en Collbató.

-Siempre digo lo mismo. A mi me gusta Vic, como a otro le puede gustar otra ciudad. Está a 70 kilómetros por carretera. Pues deberíamos poder vivir allí y trabajar aquí. Es lo normal. Pero falla una cosa: las comunicaciones. Rodalies va como va y por la mañana las entradas a Barcelona están embozadas.

-¿La solución es vivir a 70 kilómetros de tu oficina?

-Quizá. Mirar ciudades como Sabadell, Terrassa, Granollers, Rubí, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltru y demás. Y fuera del área metropolitana de Barcelona. No todos podemos vivir en el Eixample: no hay metros cuadrados para todos.

-¿Hay una burbuja de alquiler?

-Crecen los precios, diría yo. Hay mucha demanda y poca oferta. El stock de viviendas que se dedican a alquilar no ha subido. Incluso ha bajado un 2 o 3% en los últimos años. Pero es que la demanda se ha disparado.

-¿Qué papel han jugado los pisos turísticos? ¿Han reducido la oferta?

-Quizá un poco, pero no demasiado. En Barcelona ciudad hay de 210.000 a 240.000 viviendas de alquiler. Muchas sometidas a la prórroga forzosa. Los pisos turísticos representan una parte pequeña del pastel. ¿Ha mermado el parque de viviendas? Quizá un poco. ¿Es la causa de la crisis? No.

-Pero hay fondos dedicados a ello.

-Sí, pero son una minoría. La mayoría de inversores compran para echar a los inquilinos de toda la vida, poner los pisos bonitos y venderlos de nuevo.

-En este escenario, ¿qué se puede hacer?

-Mucho. Incrementar la oferta. Construir más pisos para ponerlos en el mercado. Mejorar las comunicaciones. Construir más vivienda pública.

-¿La administración no ha respondido?

-Hace cinco años tenía 50 pisos de alquiler de media para enseñar. Ahora tengo 10 o 12. La demanda ha subido y, ¿qué hemos hecho?

-¿Quién debe construir, la administración o los promotores?

-Los poderes públicos piden mucho pero no dejan hacer. Pongan más oferta, dicen. Piden más pisos de alquiler pero dejar construir les cuesta mucho.

-¿Cómo valora medidas como la limitación del precio de los alquileres o los índices de media?

-Son medidas ideológicas. Y crearán inseguridad jurídica. No puede ser que el legislador cambie las normas o no deje obrar al mercado.

-¿Le preocupa que haya gente que se tenga que marchar del barrio de toda la vida?

-No. Es demagogia. Es la economía de mercado. Si queremos cambiarlo, deberíamos cambiar el sistema. Si los precios suben, esto es lo que pasa. A mi me gustaría ver en un barrio concreto asociaciones de todo tipo. Hay gente que se queja de que se tiene que ir. ¿Y los se que quedan porque son propietarios? Esos no tienen asociación y no salen en los medios.

Fuente: Crónica Global

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El 21% de los que compraron vivienda en 2016 lo hicieron para invertir.

La estabilización de los precios y las mejoras en la financiación han animado más a comprar una vivienda en 2016. Un 21% de los españoles que buscaban vivienda en 2016 compró piso. Un porcentaje superior a 2014, cuando sólo el 16% de los españoles que buscaba vivienda terminó comprando. Lo más destacable, sin embargo, es que un 21% de los españoles que compraron vivienda el año pasado lo hizo para invertir.  Es lo que revela el estudio “Perfil del comprador de vivienda en 2016”, realizado por fotocasa.

Una de las razones de este incremento tiene que ver con la vuelta del crédito. Un 66% de los encuestados han comprado vivienda a través de hipoteca, mientras que el 23% lo han hecho al contado. En 2014 el porcentaje de españoles que adquirió una propiedad sin financiación alcanzó el 32%.

vivienda compra 2016
Fuente: Fotocasa.es

“En 2016 asistimos a una auténtica guerra entre las entidades bancarias por ofrecer la mejor hipoteca y se lanzaron al mercado productos muy interesantes, como las hipotecas a tipo fijo, que han animado a parte de esa demanda que estaba embalsamada a salir y adquirir una vivienda. La financiación ha sido clave en la reactivación del mercado”, explica Beatriz Toribio, responsable de Estudios de fotocasa.

Con respeto al crédito hipotecario, hay que indicar que para el 63% de los hipotecados, el peso del crédito representa entre un 15 y un 35% de los ingresos. El 13% ha solicitado un préstamo de más del 35%. Tan solo un 24% de los solicitantes han adquirido un crédito de menos del 15%.

comprenta vivienda fotocasa
Fuente: Fotocasa.es

 ¿Qué tipo de vivienda han comprado los españoles?

El perfil de las personas que han buscado casa durante 2016 es el de una mujer de 42 años, casada, con titulación universitaria y empleo. Pero el informe de fotocasa también nos ofrece datos muy interesantes sobre el tipo de demanda en el mercado residencial. El prototipo más buscado por los españoles es un piso con tres habitaciones, de más de 10 años de antigüedad y situado en una zona residencial y con actividad comercial.

Además, hay que indicar que más de la mitad de la vivienda vendida el año pasado (53%) eran pisos frente a un 21% de casas adosadas o chalets. El resto se divide entre apartamentos (9%), áticos (8%) y otros (estudios, loft, etc) que representan un 9%.

Respecto a la ubicación, estas son las tres variables que más influyen a la hora de elegir dónde comprar una vivienda: zona residencial, con comercios y transporte. En cambio, un análisis por franjas de edad refleja que para los más jóvenes (18 a 35 años) lo que más influye a la hora de comprar una vivienda es que esté bien conectada con el transporte público. En cambio, para la franja de edad de 36 a 45 años, este motivo es tan importante como una buena conexión con carreteras y, además, valoran también mucho que su nueva casa esté cerca del colegio de sus hijos.

En cuanto al precio, los españoles que compraron casa el año pasado pagaron de media 186.367 euros, precio que se eleva a casi 230.000 euros si compraron en Madrid y 190.000 si lo hicieron en Cataluña.

En cualquier caso, siete de cada diez viviendas compradas el año pasado tenían tres o más habitaciones frente a un 24% con dos, y un 7% con una. Respecto a la antigüedad, un 64% de los pisos o casas vendidos el año pasado tenían más de 10 y un 20% entre uno y 10 años. Tan solo un 16% de las viviendas compradas en 2016 eran de obra nueva.

Tener una casa mejor: este es el principal motivo por el que compran una vivienda

Comparado con el informe presentado anteriormente, en 2016 se ha observado un aumento importante del porcentaje de personas que han adquirido una nueva vivienda para tener una casa mejor (pasando de un 32% en 2014 a un 46% en 2016), así como de aquellos que han adquirido una segunda residencia (del 14% al 27%).

Entre las personas de 36 a 45 años aumenta considerablemente, del 46 al 56%, el porcentaje de aquellos que han comprado una vivienda porque buscan algo mejor, mientras que entre los mayores de 45 años este motivo también estaría repartido con el porcentaje de los que quieren adquirir una segunda residencia (44%).

Por otra parte, casi un 40% de los jóvenes de entre 18 y 35 años que compraron vivienda el año pasado lo hicieron porque se independizaban o se iban a vivir con su pareja.

compra vivienda
Fuente: Fotocasa.es

El 21% de los españoles compró para invertir

La mayoría de compradores indican que usarán el piso o la casa como vivienda habitual(65%), mientras que un porcentaje más reducido (13%) dice que lo empleará como segunda residencia. Hay que indicar, eso sí, que hay un 21% de los propietarios afirma que compran para invertir o para aumentar su patrimonio; este porcentaje en 2014 era de un 16%.

“Los datos de este estudio de fotocasa revelan que en 2016 ha sido sobre todo la demanda de reposición y los inversores los que han movido el mercado de la compraventa. De hecho, un 65% de quienes adquirieron vivienda en 2016 ya eran propietarios frente a un 35% que adquirieron vivienda por primera vez”, añade Beatriz Toribio.

¿Cuánto tiempo se tarda en comprar un piso?

Los compradores tardaron 13 meses desde que comenzaron el proceso de búsqueda hasta que entregaron la primera señal. Esta media es ligeramente superior a los 12 meses de 2014, pero hay que destacar que más de la mitad de los nuevos propietarios (51%) aseguran que tardaron menos de seis meses y el 70% en menos de un año. Además, un 57% considera que el tiempo tardado era lo esperado frente a un 20% que cree que fue excesivo o mucho y un 23% que asegura que tardó poco en encontrar el piso o casa que buscaba.

Los que comprarán en 2017 llevan un año y medio buscando vivienda

Si entre quienes lograron comprar casa en 2016, un 21% lo hizo para invertir, este porcentaje se reduce al 11% entre quienes buscaban. Y es que 7 de cada 10 futuros compradores aseguran que el uso que le van a dar a la vivienda que quieren comprar es el de primera residencia.

Este hecho puede explicar que aumente considerablemente el periodo que llevan buscando ese piso o casa de sus sueños. Según los datos de este estudio, los futuros compradores llevan 18 meses en proceso de búsqueda frente a los 13 meses que, de media, tardaron quienes compraron casa el año pasado.

Fuente: Fotocasa.es

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Burbuja de inmobiliarias en Barcelona

La gran demanda para alquiler y compra provoca el registro de más de mil nuevos operadores en apenas dos años
El auge de operaciones y la escasa oferta hace que muchos nuevos mediadores apenas tengan cartera de pisos

Donde hace unos meses hubo una mercería, una frutería, una tienda de ropa de bebé… incluso un mugriento local cerrado a cal y canto tras la crisis, de pronto ha florecido una agencia inmobiliaria. Brotan día sí y día también porque pocos negocios a pie de calle precisan tan poco espacio y logística. Brotan sin pausa ni tregua porque cada día hay más movimiento de alquiler y venta en Barcelona. Si a finales del 2010 la capital catalana contaba con 1.624 agentes registrados, en el 2016 la cifra llegó a 3.887, tras sumar más de mil desde el 2014. Algunos de ellos son titulares de más de una oficina, de modo que los negocios pueden ser muchos más.

Una de las caras más visibles del pinchazo de la burbuja inmobiliaria fue la extinción de los negocios mediadores de la compraventa que vendieron pisos a destajo durante unos pocos años. Tanto fue el movimiento que en el 2010 la Agència de l’Habitatge de Catalunya creó el Registre d’Agents Inmobiliaris, obligatorio para que un agente pueda abrir un establecimiento cara al público pues «favorece la transparencia y garantiza la seguridad de los usuarios». La lista se ha disparado en los últimos tiempos, desde que el mercado inmobiliario empezó a remontar el vuelo. Cabe destacar que normalmente cada agencia solo tiene registrado a un agente (por los requisitos económicos, garantía y seguros que debe asumir el profesional) y que es habitual que una persona registrada esté al frente de varias agencias de una misma marca, en distintas zonas.

AGENTES INMOBILIARIOS EN BCN

El presidente del colectivo de agentes de la propiedad (API), Joan Ollé, estima que durante la crisis cerraron dos de cada tres agencias. De esos operadores, muchos están volviendo al negocio. No obstante, más allá de los casi 3.900 registrados en la capital catalana –tras crecer el 139% en seis años-, figuran otros mediadores de vivienda que no hacen esta actividad de forma habitual y por tanto no constan como API, así como algún operador no registrado, cuyas «técnicas comerciales muy agresivas» o malas prácticas enturbian la imagen del sector, lamenta Ollé. Solo los inscritos ofrecen las garantías exigidas por la Administración catalana.

FENÓMENO ÚNICO

El fenómeno inmobiliario no tiene parangón en el resto de Catalunya, donde el registro suma casi 5.800 inscritos. De hecho, de las 700 altas del 2016, unas 550 pertenecían a Barcelona. Y es que la capital lidera en solitario (por encima de Madrid) la escalada de precios, primero de los alquileres, y luego de la venta. Si el Incasol (con las fianzas de contratos firmados) sitúo a final del año pasado en 826 euros el precio medio del alquiler en Barcelona (batiendo su propio récord), portales como Idealista contabilizan un incremento anual del 16,5% y empresas como Tecnocasa lo cifran sobre el 15%, apunta su director de Análisis, Lázaro Cubero.
La locura de los alquileres en Barcelona está alimentada por la finalización de los nuevos contratos de tres años estrenados en junio del 2013, el tirón internacional que atrae a residentes extranjeros, la mayor cultura del alquiler frente a la compra y el hecho de que los bancos den un máximo del 80% para las hipotecas, lo que conduce a muchos vecinos a optar por el arrendamiento. Sin embargo, la oferta no da abasto y los precios escalan sin tregua, con poco más del 20% de la oferta anunciada a menos de 1.000 euros al mes.

Muchos propietarios aguardan una mayor e inminente subida para vender, lo que reduce la oferta actual, que se encarece.

En ese escenario de burbuja de alquileres también se engordan los precios de venta a pasos agigantados. Idealista habla de subidas en sus anuncios del 14,4% en el 2016. Desde Tecnocasa prevén un 10% más para este año y Don Piso lo reduce a un 5-6%. Los bajos intereses de las hipotecas, el aumento de las concedidas, la decisión de comprar ante lo caro que resulta alquilar, el auge de los inversores (compran para arrendar) y la expectativa de que los precios suban con rapidez alimentan la sed compradora, mientras que muchos propietarios «están a la espera de vender y ganar más», mantiene Emiliano Bermúdez, subdirector general de Don Piso. Una estrategia que conlleva cierto riesgo, por muchos factores externos.
Ese desajuste de oferta y demanda hace que lo poco que hay en venta y esté a un precio adecuado vuele, de modo que muchas de las inmobiliarias de barrio que afloran apenas tienen oferta disponible.

Fuente: El Periódico 

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Estudio sobre el alquiler en Barcelona

En diciembre de 2016 se realizo un estudio de 10 distritos de Barcelona.

Todos los distritos de la ciudad condal superan el precio medio de la vivienda a nivel nacional, establecido a finales de año en 7,49 euros/m² al mes. La diferencia entre este precio medio y el más caro en Barcelona se produce en el distrito de Ciutat Vella que es superior a la media nacional en un 131,9%, y se sitúa en los 17,37 euros/m² al mes.

Precio ciutat vella

En lo referente a la variación anual del precio se puede observar al concluir el año que en Barcelona el precio se incrementa en todos los distritos de la ciudad condal. El distrito que más se incrementa es Eixample, que sube un 18,3%, seguido de Sants – Montjuïc (17,8%), Nou Barris (17%), Sant Andreu (13,9%), Sant Martí (12%) y Gràcia (10,3%). Así, seis de los diez distritos de la ciudad condal incrementan el precio por encima del 10%.

Le siguen Horta – Guinardó, con una subida del 9,7%, seguido de Sarrià – Sant Gervasi (9,3%), Ciutat Vella (9,3%) y Les Corts (1,2%).

Variacion anual precio alquiler Barcelona
Fuente: Índice inmobiliario fotocasa

En cuanto a los precios, el distrito de Ciutat Vella encabeza la lista de la ciudad como distrito más caro para alquilar una vivienda y el más caro de toda España. Su precio medio se sitúa en diciembre en 17,37 €/m² al mes después de subir anualmente un 9,3%. Le sigue como segundo más caro el distrito de Sarrià – Sant Gervasi, cuyo precio medio se sitúa a diciembre de 2016 en 16,01 €/m² al mes. En tercera posición se encuentra el distrito de Eixample (15,89 €/m²) y Sant Martí (15,01 €/m²).

En el caso de Ciutat vella, el precio supera a la media nacional en un 131,9%, seguido de Sarrià – Sant Gervasi, que lo hace en un 113,8%, Eixample (112,1%) y Sant Martí (100,5%).

En el otro extremo, Nou Barris es el barrio más económico con un valor medio de la vivienda de 11,07 €/m² al mes, seguido de Sant Andreu (11,47 €/m² al mes), Horta – Guinardó (11,73 €/m² al mes), Sants – Montjuïc (13,78 €/m² al mes) y Gràcia (13,81 €/m² al mes).

Precio medio alquiler Barcelona
Fuente: Índice inmobiliario fotocasa

Fuente: Fotocasa

General

Barcelona es la ciudad española con los alquileres más caros.

La demanda turística empuja a siete distritos de la ciudad a colocarse entre los 10 con mayor precio de España.

La burbuja del alquiler en Barcelona es una evidencia incuestionable. La capital catalana es ya la más cara de España por lo que se refiere a los precios del alquiler. Y al menos siete de los distritos de la ciudad se encuentran a la cabeza de los precios tras los incrementos registrados en el 2016. Solo otros tres distritos de Madrid se encuentran entre los 10 más caros de España, según destacan el informe ‘La vivienda de alquiler 2016’ elaborado por Fotocasa, que ha sido presentado este martes por Beatriz Toribio, responsable de análisis del portal inmobiliario.

«Se trata de los precios de oferta registrados en las webs inmobiliaria. Puede que estén por encima de los que se acaban registrando en los contratos de alquiler, pero dan una imagen bastante real de cuál es la tendencia del mercado», ha destacado Toribio, para quien no cabe la menor duda de que «Barcelona experimenta un extraordinario ‘boom’ del mercado del alquiler», lo que en gran parte se debe a la presión del alquiler turístico en la ciudad. «Ese es un fenómeno que también se registra en Madrid, pero no tiene nada que ver con la intensidad que tiene en Barcelona», ha apuntado la analista. Lo cierto es que es la presión turística la que provoca que esos siete distritos de la ciudad registren los precios máximos de alquiler en España.

Ciutat Vella encabeza la lista de como distrito más caro para alquilar una vivienda y el más caro de toda España. Su precio medio se situó en diciembre en 17,37 euros por metro cuadrado al mes, después de aumentar un 9%. Los precios son más caros que los del barrio de Salamanca de Madrid. Le sigue, como segundo más caro el distrito de Sarrià Sant-Gervasi, con un precio medio del 16,01 euros. Y en tercer lugar L’Eixample, con 15,89 euros. En el otro extremo, Nou Barris es el barrio más económico con un valor de 11,07 euros por metro cuadrado, seguido de Sant Andreu (11,47 euros). Pero en ambos casos, los precios están muy por encima de la media española, que era de 7,49 euros por metro cuadrado, según el informe de Fotocasa.

CIUDAD Y PROVINCIA A LA CABEZA

El incremento de los precios del alquiler en la ciudad de Barcelona fue del 13,7% en el 2016. Esa subida, sin embargo está por debajo de la media de la provincia, que fue del 16,2% –la segunda más alta en España, tras Baleares–, lo que se explica, según Toribio, porque los incrementos de la primera ciudad catalana vienen produciéndose desde hace varios años consecutivos y comienza a trasladarse la presión de los precios hacia otras ciudades del entorno barcelonés. En todo caso la medias de Barcelona -ciudad y provincia– están muy por encima de las españolas. El aumento total registrado en el 2016 fue del 6,7%. Cataluña (14,6%) fue la segunda comunidad, después de Baleares (18,5%) y tan solo cuatro autonomías, con La Rioja a la cabeza (-3,2%) registraron descensos el pasado año.

El Periódico

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2016, el año del boom del alquiler con Barcelona a la cabeza.

El alquiler, como alternativa habitacional, es una opción cada vez más extendida en España. A pesar de que estamos en un país donde la propiedad sigue siendo la opción mayoritaria, lo cierto es que las nuevas generaciones están desterrando la idea de que arrendar una vivienda es una forma de tirar el dinero.
Con unos jóvenes que prefieren invertir en viajar, formarse y mudarse a nuevas ciudades a lo largo de su vida que cargar con una hipoteca, el alquiler resulta cada vez más interesante para quienes buscan emanciparse. Tanto es así que, según el Banco de España, las viviendas en arrendamiento están en máximos de tres décadas.
Los últimos datos de Eurostat apuntan a que 21 de cada 100 casas son de alquiler, una proporción superior a los que existen en 12 países de la Unión Europea, entre ellos Rumanía, Croacia o Noruega. Además, expertos y firmas de análisis creen que el arrendamiento irá ganando peso en el mercado y que se podría estabilizar en torno al 30%.
Parece claro que la demanda en el mercado del alquiler tiene muchas papeletas para seguir subiendo y lo cierto es que los precios están repuntando en buena parte del territorio. De hecho, a lo largo de 2016 hemos vivido un progresivo incremento de los precios del alquiler. Según el informe de precios de idealista referente al tercer trimestre del año, el precio medio del m2 se sitúa en 7,6 euros en el conjunto de España, una cifra que arroja un incremento del 10,7% en términos interanuales.
Los alquileres baratos siguen siendo complicados de encontrar. Aquellos que sean inferiores a los 300 euros mensuales apenas superan un 2,1% del total mercado, mientras que los que se mueven entre 300 y 500 euros al mes suponen una cuarta parte. La mayoría de arrendamientos que se ofertan, un 44,5%, se encuentran entre los 500 y los 1.000 euros al mes. Las que se encuentran en la horquilla entre los 1.000 y los 1.500 euros mensuales no pasa desapercibido: cubre un 13,3% del mercado. Por último, el tramo de los pisos más caros, los que superan los 1.500 euros al mes, son un 15,2% de la oferta, casi nada.
Las subidas más pronunciadas se dan en las grandes ciudades, donde los precios se encuentran en plena escalada alcista. En Madrid, por ejemplo, el m2 ronda los 13,8 euros, frente a los 11,7 euros registrados un año antes, mientras que en Barcelona incluso ha alcanzado máximos históricos: el m2 ronda los 17,4 euros, frente a los 14,6 euros de hace apenas 12 meses. 
Estos incrementos de precios coinciden en el tiempo con un creciente apetito por las viviendas de alquiler. Como prueba, este botón: un 15% de los pisos de las dos principales ciudades españolas se ocupa en menos de 48 horas, mientras que en el plazo de un mes ‘desaparecen’ del mercado la mitad de las casas disponibles en la Ciudad Condal y un 37% en la capital.
Ahora bien, al igual que sucede en el conjunto del sector inmobiliario, el arrendamiento no está evolucionando de manera uniforme en todas las partes de España. Mientras la oferta se encarece en los principales mercados (Madrid, Barcelona, San Sebastián, Valencia…), sigue abaratándose en el resto del país. En verano, el último dato disponible, un total de 26 provincias registraron variaciones negativas en el precio de sus rentas, con Palencia (-7,5%), Murcia (-5,9%), Girona (-4,8%) y La Rioja (-4%) a la cabeza de los descensos.
El año del boom del alquiler con Barcelona a la cabeza.
Más alquileres sociales
Las grandes ciudades han activado este año una inversión en alquiler social como respuesta a la situación precaria que viven muchas familias que no pueden acceder de forma digna a la vivienda. El parque de viviendas público en España es muy limitado y se encuentra a la cola de los índices que goza el promedio de la Unión Europea.
Es por eso que las Administraciones Públicas (desde autonomías hasta grandes ayuntamientos) están anunciando diferentes planes para aumentar el parque de viviendas sociales. Cataluña, por ejemplo, ha anunciado que comprará más de un millar de inmuebles a los bancos, mientras que Madrid también adquirirá inmuebles e incluso construirá obra nueva para este fin.
Al margen del sector público también se están produciendo iniciativas por parte del sector financiero. Sareb, por ejemplo, ha cedido cientos de inmuebles a las comunidades autónomas. También, ha puesto en marcha una campaña con su oferta inmobiliaria en alquiler, mayoritariamente de obra nueva, con unas sugerentes condiciones como dos meses de carencia en el pago del alquiler.
Por otra parte, también dentro del mundo financiero, las entidades bancarias se han visto obligadas a poner al servicio público cuyas propiedades llevaran más de dos años en desuso. Desde Barcelona, por ejemplo, han hecho una campaña imponiendo multas a los grandes tenedores y/o abriendo expedientes sancionadores con el objetivo de mobilizar esas viviendas vacías. También, parte de su parque de viviendas se han destinado a engordar la lista de alquiler público de la Generalitat en su plan de alcanzar las cifras de otros países europeos.
Las actuaciones por parte de la Generalitat de Cataluña, por ejemplo, ha sido implantar la reciente ley exprés del derecho a la vivienda con la que responder a la problemática habitacional que muchas familias viven y garantizar su inclusión residencial. Con esta ley se pretende trabajar en la ayuda a desahuciados y, también, empezar a pincelar lo que será una futura ley de regulación del alquiler que, desde la cámara catalana, tildaron de «abusivo». Esa ley, según informó el Parlament catalán, se anunciará con más detalle el próximo mes de enero y esperan aprobarla en un margen de nueve meses. La intención de las administraciones públicas es intervenir en el mercado de alquiler de la vivienda equilibrando lo privado con lo público.
Fuente: idealista.com
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Así es el nuevo perfil de comprador de vivienda

¿Tienes entre 25 y 35 años? ¿Cuentas con un contrato indefinido? ¿Dispones de 150.000 euros? Sí es así, encajas con el nuevo perfil del comprador de vivienda de 2016. Al menos así lo describe un estudio de la ST Sociedad de Tasación y Planner Exhibitions. 

Los jóvenes pasan del alquiler a la compra.

Tras el análisis de los visitantes al SIMA, un estudio de la ST Sociedad de Tasación y Planner Exhibitions llegó a la conclusión de que las características principales del comprador actual son las siguientes: joven realista, entre 25 y 35 años y motivado por el deseo de pasar del alquiler a la propiedad. Además cuenta con un presupuesto que va de 150.000 a 300.000 euros.
El estudio revela que la situación contrasta con la del periodo entre 2009 y 2011, cuando este perfil suponía el 62% de los visitantes de SIMA, siendo hoy el 40%. El terreno cedido ha sido ocupado por los compradores de entre 36 y 45 años (36%), que este 2016 suben casi siete puntos porcentuales respecto a 2015, mientras que los de más de 45 años (22,2%) bajan siete puntos.

¿Por qué prefieren comprar a alquilar?

En primer lugar, seguramente sorprenda el hecho de que después de las graves consecuencias que trajo consigo a muchos propietarios la compra de una vivienda en los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria, todavía haya quien opte por la propiedad en lugar de hacerlo por el alquiler. Bien, pues lo cierto es que así es. Pero, ¿cuáles son las razones que les llevan a anhelar ser dueños de un piso en Barcelona antes que inquilinos? Según el mismo estudio al que hacíamos referencia, una de las motivaciones principales es mejorar la vivienda actual (34,2%).
Además, parece que los compradores “tienen prisa”. Al menos es lo que se desprende de las respuestas de los encuestados en el estudio. Ya que el 43,5% aseguró que adquiriría una vivienda en cuanto la encontrase, 8,5 puntos más que en 2015. Y es que los últimos repuntes registrados en la subida de precios de la vivienda están empujando a los compradores a comprar lo antes posible.
Según el informe, los porcentajes de quienes tienen hasta 150.000 euros (20,3%) y entre los que disponen de entre 150.000 y 300.000 euros (52,8%), se han reducido ligeramente. Por el contrario, han aumentado 4,5 puntos porcentuales quienes tienen un presupuesto de más de 300.000 euros (27,1%).
Además, este último grupo se ha duplicado desde 2013, acercándose a los valores medios precrisis. Sin embargo, cada vez son menos los que pueden asumir la totalidad de la compra (10,3% frente al 15,7% de 2015) y cada vez son más los que deben financiar más del 80% (25,1% frente al 16,2% del año pasado).
Fuente: Api.cat