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Equilibrar oferta y demanda

La recuperación del sector inmobiliario es un hecho que se refleja en las cifras que mes a mes dan a conocer los organismos oficiales, así como los no oficiales. Pero esa recuperación lleva implícitos algunos desequilibrios que vienen asociados a la asimetría entre la oferta y la demanda. Poca oferta y, a menudo, obsoleta en las zonas con mayor demanda y demasiado abundante donde no se precisa. Los precios mantienen una carrera alcista desde que se inició ese proceso y lo hacen a un ritmo más acelerado que las rentas, principalmente las de los jóvenes, que se ven excluidos de la posibilidad de adquirir una vivienda. Sin embargo, el mercado del alquiler no acaba de proporcionar la alternativa. Hay inversores dispuestos a intervenir pero su interés, igualmente, se circunscribe a las áreas de mayor demanda. Su presencia, eso sí, contribuye a aliviar ligeramente la presión sobre los precios, pero su aportación resulta insuficiente, lo que se resuelve en incrementos de precios en las zonas prime, que paralelamente arrastran los precios en las áreas limítrofes. Este es el análisis que realizan los expertos en el debate organizado por El PERIÓDICO DE CATALUNYA y el Consorci de la Zona Franca, en que participan Beatriz Toribio, responsable de análisis de Fotocasa; Lluís Marsà, presidente de la Associació de Promotors y Constructors de Edificis de Catalunya (APCE); Anna Esteban, directora de la oficina de Catalunya de CBRE, Joan Ollé, presidente del Col·legi d’API de Catalunya y Josep Maria Pons, director del Barcelona Meeting Pont.

 LOS PRECIOS
El termómetro del mercado

El termómetro más evidente de la recuperación del sector es la evolución al alza de los precios. «Estamos en una recuperación, aunque se mueve a diferentes velocidades. Catalunya (Barcelona), Madrid, Baleares y Canarias van a la cabeza. Y dentro de estas cuatro, destaca Catalunya, debido a Barcelona capital», afirma Beatriz Toribio. De hecho, si se miran los incrementos de precios, tanto de venta como de alquiler, no se puede comparar Barcelona con otras poblaciones. En la capital catalana se mueven a un ritmo del 14%, y en el resto de las provincias lo hacen en torno al 4%. Según el presidente de la APCE, se llegó a alcanzar un descenso de los precios de entre el 55% y el 60% en la crisis. «Esta caída provocó que se comercializaran pisos por debajo del precio de reposición. Pero este ha sido un escenario transitorio. Poco a poco, se han provocado unas tensiones de precios acelerados, pero aún venimos de unos parámetros muy bajos», destaca.

CIFRAS.
42.000 viviendas › Entre el 2006 y el 2016 el número de viviendas terminadas descendió desde las 615.000 hasta las 42.000, lo que supone una reducción de la capacidad del sector en 15 veces.
51% nueva oferta › La nueva producción de pisos se concentra principalmente en las grandes poblaciones, hasta el punto que Barcelona y Madrid concentran la mitad de las viviendas iniciadas.
64.000 visados › Esa es la cifra de nueva producción que se puso en marcha en el 2016. Se considera insuficiente en el sector.

En toco caso, la evolución de los precios está bastante relacionada con la nueva producción. De las 126.000 viviendas iniciadas en Catalunya en el 2006 se llegó al punto de inflexión en el 2013, con 3.035 viviendas. El año pasado se iniciaron 8.300 viviendas y este año se iniciarán entre 11.000 y 12.000 viviendas. Se trata, eso sí de un crecimiento distinto al de la última burbuja. «Esta demanda que está creciendo no quiere lo mismo que antes de la crisis. Los hogares que se crean son distintos. Además es una demanda más educada, tiene más información. Además, tenemos acceso a la financiación, pero esta es más selectiva», afirma Anna Esteban. En todo caso, el problema tanto en la compra como el alquiler es la falta de oferta: «No hay suficiente para atender la demanda. Los precios suben lógicamente porque no se pueden poner puertas al campo. Lo que hay que hacer es proporcionar más oferta. Y estudiar cómo se puede generar más oferta », destaca Ollé.

LA OFERTA
Las dificultades para atender la demanda

Recuerda Marsà que Barcelona, con Pasqual Maragall como alcalde, hizo una apuesta por desarrollar el 22@ y sus tres millones de metros cuadrados. «Esa visión de la ciudad ha tenido sus consecuencias positivas, que durante años no se han visto; ahora sí: vienen empresas de otras zonas, con altos ejecutivos y un nivel tecnológico alto», destaca. En este sentido propone que la ciudad haga lo que han hecho otros municipios. «L’Hospitalet ha transformando la industria obsoleta en nuevas áreas residenciales. Barcelona también tiene que hacerlo», comenta. En todo caso, desde que se detecta la demanda hasta que se pone a disposición el producto pasa un tiempo, recuerda Anna Esteban. Eso puede llegar a provocar crecimientos de precios de hasta dos dígitos. Pero ¿son sostenibles? «No lo son. Porque al final la oferta toma la velocidad que debe tomar», agrega. La clave es que «había gente que estaba esperando para salir a comprar. Ha coincidido todos los factores en un momento preciso, pero no se prolongará todo a la vez», plantea Toribio.

 LA GRAN BARCELONA
Los márgenes decrecimiento

Existe cierto consenso en el sector sobre que la dificultad de Barcelona para generar nueva oferta impide una cierta modulación de los precios. Los agentes consideran que habría que romper ese corsé. «Cuando Barcelona ocupe el mismo territorio que Madrid será más fácil mejorar la oferta», afirma Ollé. Discrepa en este sentido Esteban, ya que, considera, que no es suelo lo que falta. La cuestión es que «lo que tiene que hacer el Ayuntamiento es trabajar para desarrollar el 22@, Zona Franca y La Sagrera, que aún tienen bolsas de suelo». Luego «habrá que crecer con la zona metropolitana y hacer la Gran Barcelona», precisa «Si cambia la regulación sí, sino, será difícil», apostilla Ollé. Y el presidente de la APCE agrega: «El 22@ solo admite dos usos; terciario y vivienda. La Sagrera lleva un peso importante de terciario. En la Marina del Prat Vermell, estamos viendo las dificultades que hay para hacer los planeamientos. Por eso hay que pensar en otras zonas: antiguos polígonos industriales, prácticamente obsoletos, como se ha hecho en L’Hospitalet». Una cuestión añadida es que para extender el territorio de Barcelona, hay que gastar dinero y desarrollar la red viaria con el propósito de acercar las poblaciones limítrofes y desarrollar nuevos suelos residenciales. «Pero el problema es que hemos arrancado el reloj, pero hay una aguja que no anda, que es la del desarrollo de los suelos urbanísticos », agrega Marsà. «Este es el gran problema en este momento», apostilla Toribio.

PARTICIPANTES.
Lluís Marsà «El reloj ha arrancado, pero hay una aguja que aún no anda: es la del desarrollo de los suelos urbanísticos»
Anna Esteban «El retraso de la oferta respecto de la demanda provoca que los precios suban, pero esas subidas no son sostenibles» 
Joan Ollé «Los inversores se juegan mucho dinero. Y hay demasiada inseguridad jurídica, y eso perjudica»
Beatriz Toribio «En la capital catalana los precios se están moviendo a un ritmo del 14%, mientras que en el resto del territorio suben el 4%»
Jose M. Pons «Pese a la dificultad normativa, los fondos se han volcado en la actividad residencial y el alquiler»

LA ADMINISTRACIÓN

El tapón de los municipios

Desde el punto de vista de la industria inmobiliaria, el desarrollo de la actividad donde la demanda lo permite choca con la realidad política: «La composición de los cartapacios municipales está muy dispersa», afirma Marsà. «Ahora todos los partidos gobiernan con coaliciones. Y muchos municipios están en situación de encaje complicado. El problema es que el urbanismo está paralizado. Nadie quiere asumir el desgaste de un nuevo desarrollo urbanístico porque siempre hay un perjudicados». Esa situación representa una barrera para los fondos de inversión internacionales, que no cuentan con las suficientes garantías jurídicas. Hay ayuntamientos que pueden llegar a cambiar la calificación de un terreno que ya se había destinado a un uso concreto, después de que el inversor ya haya planificado el proyecto. «No hay un problema de recursos con esos fondos. Y cubren todas las tipologías. Pero sería importante quitarles los palos de las ruedas para que puedan hacer gestión», precisa Esteban. La cuestión es la seguridad jurídica que se ofrece, indica Ollé: «Se juegan mucho dinero cuando invierten en el sector. Y hay demasiada inseguridad, y esto perjudica. Si hay seguridad hay ejecución». Pero el problema es que no se sabe «quién manda. Cambian las cabezas. Donde dije digo, digo Diego…Y así es complicado».

EL ALQUILER
La falta de iniciativa en el mercado

«El inquilino también necesita más Seguridad jurídica», afirma Ollé. «¿Nos hemos planteado cuánta inseguridad significa para alguien que quiere crear una familia, tener un contrato que va a vencer en tres años?», se pregunta. «Esto es vivir agobiado». Los que tienen el BOE y el DOG y tienen la opción de cambiar la ley, deben hacerlo: «Ahora un caso que se puede solucionar en tres meses, necesita tres años». Por su parte, Marsà agrega que en el 2020 entrará en funcionamiento una directiva europea que pide un determinado grado de eficiencia energética de los edificios. Y para la administración pública entrará en vigor en el 2018. «Los promotores estamos muy inquietos porque la normativa actual no contempla lo que se necesita para que entre en vigor esa directiva». La cuestión es que se necesitarán ordenanzas nuevas para ajustarse a esa normativa. Pero no se están haciendo.

General

Barcelona Meeting Point presenta un sector inmobiliario renovado, innovador y tecnológico.

El salón, que se celebra del 18 al 22 de octubre en Montjuïc, hará énfasis en el PropTech y la vivienda social y de alquiler.

El inmobiliario fue el primer sector en entrar en crisis, y ahora es el primero en iniciar la recuperación. Las cifras así lo confirman: la compraventa de viviendas aumentó un 20,3% en agosto de 2016, según datos del INE, y en el primer trimestre del año pasado la inversión inmobiliaria en España creció un 20%. El último informe de CaixaBank también destaca esta recuperación, y subraya que la evolución favorable en un contexto de tipos de interés bajos está impulsando la compra de viviendas, que crece a ritmos de dos dígitos.

Este nuevo ciclo alcista es, en buena parte, el resultado de los cambios que está experimentando el sector. Unos cambios que podrán conocerse en el salón inmobiliario Barcelona Meeting Point (BMP) –que, organizado por el Consorci de la Zona Franca, se celebra en el recinto ferial de Montjuïc del 18 al 22 de octubre– y que tiene en la innovación, la tecnología, la sostenibilidad y una mayor preocupación social sus principales ejes.

Retos

El sector inmobiliario inicia la recuperación consciente de que debe evitar los errores del pasado

Durante la presentación del Comité de Innovación de BMP el delegado Especial del Estado en el Consorci de la Zona Franca de Barcelona y presidente de BMP, Jordi Cornet, explicó que “el sector, y en especial el salón, se ha centrado en tres líneas. La de PropTech, donde el Consorci quiere liderar la innovación en el inmobiliario. La de vivienda social y de alquiler. Y la de sacar a la luz el papel de la mujer en el sector. Todo ello permitirá incorporar una visión profesional más amplia”.

Cambio de paradigma

El Comité de Innovación de BMP, formado por un grupo de expertos del inmobiliario y de la construcción, destaca la importante transformación que está experimentado el sector gracias a las nuevas tecnologías y cómo se está llevando a cabo la recuperación y profesionalización del mismo.

“El sector y el salón han cambiado, y las empresas también están avanzando. Hoy es impensable no utilizar las nuevas tecnologías para buscar un piso, pero no debemos olvidar la última milla. Nadie comprará o alquilará un piso sin haberlo pisado antes”, apunta Juan Carlos Álvarez, director General de Negocio Inmobiliario de Servihabitat.

Del mismo parecer es Juan Carlos Led, CEO de ABC Realty Barcelona, quien subraya que “el sector está apostando por la digitalización y los servicios que aporten valor añadido al cliente final”, a lo que Fernando Conde, presidente de Newland, añade: “Estamos ante un cambio de paradigma que ha llegado a los CEO, lo que conlleva un cambio en la forma de pensar y en la toma de decisiones dentro del sector inmobiliario”.

Carmina Ganyet, directora general Corporativa de Inmobiliaria Colonial y vicepresidenta del Club Inmobiliario Esade Alumni, también es de la opinión que el sector no puede estar ajeno a la innovación tecnológica ni a los cambios que vive la sociedad. “Este ha sido un sector muy tradicional, poco tecnológico, y ahora está realizando un cambio que fomentará el uso de determinados materiales, el acortar el periodo de construcción, y gracias a la captación de datos podremos prever la demanda futura”, remarca Ganyet, quien también es miembro del Urban Land Institut.

Por su parte, Christian Cucurull, responsable de Marketing y Calidad de Building Center, que acudió al acto de constitución del Comité de Innovación de BMP en representación de Jordi Soldevila, CEO de la compañía, comparte el punto de vista de Ganyet y subraya: “El sector debe trabajar en cubrir las nuevas necesidades de los consumidores a través de la innovación y la tecnología”.

Big data

Comprador y vendedor tienen más información, lo que permite adaptar mejor oferta y demandabal

Y es que el PropTech –que abarca desde la realidad virtual al Internet de las cosas o el big data, entre otros aspectos– supone un cambio que afecta a toda la cadena de valor del sector inmobiliario y de la construcción, “y no debemos tener miedo a innovar, –destaca Antonio Gámiz, de Merlin Properties Barcelona– porque gracias a la disrupción tecnológica estamos viendo cómo otros sectores avanzan, y el inmobiliario no puede quedar al margen y debe poder ofrecer una experiencia al usuario”.

Aleix Valls, Senior Digital Advisor de Inmobiliaria Colonial, explica cómo el sector va ganando en densidad digital. “Hoy, el 100% del catálogo de vivienda residencial está digitalizado. Pero, gracias al big data y a toda la información que nos aportan las herramientas digitales, están apareciendo nuevos modelos de negocio que están dotando a este catálogo de capacidad transaccional, de compraventa, lo que permite mayor transparencia y ofrecer unos precios más competitivos”.

El PropTech facilita que el consumidor final visite menos pisos y el proceso de compra es más efectivo. “Tenemos más información del mercado, la experiencia está más ajustada a lo que busca el comprador, y podemos adaptar mejor oferta y demanda, lo que aumenta el ratio de éxito. El comprador debe visitar el piso, pero visita muchos menos porque sabemos qué busca”, remarca Valls.

Este cambio en la forma de pensar y de actuar pasa, según Gonzalo Basso, CEO de Basso Group Capital Advisors, por tener muy presente la globalización. “Es importante que el sector tenga una visión global, y las nuevas tecnologías lo permiten en todos los ámbitos”, subraya el experto. Por su parte, Anna Gener, directora general en Barcelona de Aguirre Newman, apunta la necesidad de que tanto la revolución tecnológica como la disrupción “estén muy enfocadas al usuario.

Las personas   

Barcelona Meeting Point apuesta por la tecnología, pero sin olvidar el factor humano, el networking

Debemos trabajar para empoderar al ciudadano, saber qué es lo que realmente necesita, cómo quiere que sea su vivienda, y lograr una mayor transparencia dentro del sector, en todos los ámbitos. Todo ello redundará en un mejor servicio y en una mayor competitividad, que nos beneficia a todos”.

Vivienda social y de alquiler

Como apuntan los expertos del Comité de Innovación de BMP, el sector no puede dar la espalda a la realidad y a las necesidades sociales. “El inmobiliario es consciente de que debe evitar los errores del pasado y es necesario incrementar la oferta de vivienda social y de alquiler –remarca Jordi Cornet–, y el Consorci está especialmente sensibilizado ante estas problemáticas”. Por ello, el simposio de BMP contará con un panel de expertos internacionales sobre vivienda social que expondrán casos de éxito en el extranjero como guía o ejemplo para su posible aplicación en España.

El director del Área de Negocio Inmobiliario de CaixaBank, Carlos Casanovas, también expresa esta preocupación por tener en cuenta las necesidades de la sociedad y manifiesta: “Nuestro esfuerzo se centra en conocer las voluntades de la industria y de los clientes, para anticiparnos y tratar de ‘estar’ en la vida de los clientes, de formar parte de ella”.

Ante la necesidad de incrementar el número de vivienda social y de alquiler, Gener explica la importancia de, en el residencial, “ampliar el concepto ‘Barcelona’ y hacerlo extensible a toda el área metropolitana, y contar con la complicidad de la Administración para garantizar que el transporte público funcione y para facilitar suelo residencial edificable, lo que permitirá construir más vivienda asequible, social y de alquiler”.

A modo de conclusión, Josep M. Pons, director general de BMP, destaca el trabajo que está realizando el Comité de Innovación para lograr que el PropTech esté presente de forma destacada en esta edición del certamen y remarca la necesidad de “apostar por la tecnología, que está en todo y el inmobiliario no podía quedar al margen, pero también es importante potenciar el factor humano, el networking”.

Fuente: La Vanguardia

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Burbuja de inmobiliarias en Barcelona

La gran demanda para alquiler y compra provoca el registro de más de mil nuevos operadores en apenas dos años
El auge de operaciones y la escasa oferta hace que muchos nuevos mediadores apenas tengan cartera de pisos

Donde hace unos meses hubo una mercería, una frutería, una tienda de ropa de bebé… incluso un mugriento local cerrado a cal y canto tras la crisis, de pronto ha florecido una agencia inmobiliaria. Brotan día sí y día también porque pocos negocios a pie de calle precisan tan poco espacio y logística. Brotan sin pausa ni tregua porque cada día hay más movimiento de alquiler y venta en Barcelona. Si a finales del 2010 la capital catalana contaba con 1.624 agentes registrados, en el 2016 la cifra llegó a 3.887, tras sumar más de mil desde el 2014. Algunos de ellos son titulares de más de una oficina, de modo que los negocios pueden ser muchos más.

Una de las caras más visibles del pinchazo de la burbuja inmobiliaria fue la extinción de los negocios mediadores de la compraventa que vendieron pisos a destajo durante unos pocos años. Tanto fue el movimiento que en el 2010 la Agència de l’Habitatge de Catalunya creó el Registre d’Agents Inmobiliaris, obligatorio para que un agente pueda abrir un establecimiento cara al público pues «favorece la transparencia y garantiza la seguridad de los usuarios». La lista se ha disparado en los últimos tiempos, desde que el mercado inmobiliario empezó a remontar el vuelo. Cabe destacar que normalmente cada agencia solo tiene registrado a un agente (por los requisitos económicos, garantía y seguros que debe asumir el profesional) y que es habitual que una persona registrada esté al frente de varias agencias de una misma marca, en distintas zonas.

AGENTES INMOBILIARIOS EN BCN

El presidente del colectivo de agentes de la propiedad (API), Joan Ollé, estima que durante la crisis cerraron dos de cada tres agencias. De esos operadores, muchos están volviendo al negocio. No obstante, más allá de los casi 3.900 registrados en la capital catalana –tras crecer el 139% en seis años-, figuran otros mediadores de vivienda que no hacen esta actividad de forma habitual y por tanto no constan como API, así como algún operador no registrado, cuyas «técnicas comerciales muy agresivas» o malas prácticas enturbian la imagen del sector, lamenta Ollé. Solo los inscritos ofrecen las garantías exigidas por la Administración catalana.

FENÓMENO ÚNICO

El fenómeno inmobiliario no tiene parangón en el resto de Catalunya, donde el registro suma casi 5.800 inscritos. De hecho, de las 700 altas del 2016, unas 550 pertenecían a Barcelona. Y es que la capital lidera en solitario (por encima de Madrid) la escalada de precios, primero de los alquileres, y luego de la venta. Si el Incasol (con las fianzas de contratos firmados) sitúo a final del año pasado en 826 euros el precio medio del alquiler en Barcelona (batiendo su propio récord), portales como Idealista contabilizan un incremento anual del 16,5% y empresas como Tecnocasa lo cifran sobre el 15%, apunta su director de Análisis, Lázaro Cubero.
La locura de los alquileres en Barcelona está alimentada por la finalización de los nuevos contratos de tres años estrenados en junio del 2013, el tirón internacional que atrae a residentes extranjeros, la mayor cultura del alquiler frente a la compra y el hecho de que los bancos den un máximo del 80% para las hipotecas, lo que conduce a muchos vecinos a optar por el arrendamiento. Sin embargo, la oferta no da abasto y los precios escalan sin tregua, con poco más del 20% de la oferta anunciada a menos de 1.000 euros al mes.

Muchos propietarios aguardan una mayor e inminente subida para vender, lo que reduce la oferta actual, que se encarece.

En ese escenario de burbuja de alquileres también se engordan los precios de venta a pasos agigantados. Idealista habla de subidas en sus anuncios del 14,4% en el 2016. Desde Tecnocasa prevén un 10% más para este año y Don Piso lo reduce a un 5-6%. Los bajos intereses de las hipotecas, el aumento de las concedidas, la decisión de comprar ante lo caro que resulta alquilar, el auge de los inversores (compran para arrendar) y la expectativa de que los precios suban con rapidez alimentan la sed compradora, mientras que muchos propietarios «están a la espera de vender y ganar más», mantiene Emiliano Bermúdez, subdirector general de Don Piso. Una estrategia que conlleva cierto riesgo, por muchos factores externos.
Ese desajuste de oferta y demanda hace que lo poco que hay en venta y esté a un precio adecuado vuele, de modo que muchas de las inmobiliarias de barrio que afloran apenas tienen oferta disponible.

Fuente: El Periódico 

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2016, el año del boom del alquiler con Barcelona a la cabeza.

El alquiler, como alternativa habitacional, es una opción cada vez más extendida en España. A pesar de que estamos en un país donde la propiedad sigue siendo la opción mayoritaria, lo cierto es que las nuevas generaciones están desterrando la idea de que arrendar una vivienda es una forma de tirar el dinero.
Con unos jóvenes que prefieren invertir en viajar, formarse y mudarse a nuevas ciudades a lo largo de su vida que cargar con una hipoteca, el alquiler resulta cada vez más interesante para quienes buscan emanciparse. Tanto es así que, según el Banco de España, las viviendas en arrendamiento están en máximos de tres décadas.
Los últimos datos de Eurostat apuntan a que 21 de cada 100 casas son de alquiler, una proporción superior a los que existen en 12 países de la Unión Europea, entre ellos Rumanía, Croacia o Noruega. Además, expertos y firmas de análisis creen que el arrendamiento irá ganando peso en el mercado y que se podría estabilizar en torno al 30%.
Parece claro que la demanda en el mercado del alquiler tiene muchas papeletas para seguir subiendo y lo cierto es que los precios están repuntando en buena parte del territorio. De hecho, a lo largo de 2016 hemos vivido un progresivo incremento de los precios del alquiler. Según el informe de precios de idealista referente al tercer trimestre del año, el precio medio del m2 se sitúa en 7,6 euros en el conjunto de España, una cifra que arroja un incremento del 10,7% en términos interanuales.
Los alquileres baratos siguen siendo complicados de encontrar. Aquellos que sean inferiores a los 300 euros mensuales apenas superan un 2,1% del total mercado, mientras que los que se mueven entre 300 y 500 euros al mes suponen una cuarta parte. La mayoría de arrendamientos que se ofertan, un 44,5%, se encuentran entre los 500 y los 1.000 euros al mes. Las que se encuentran en la horquilla entre los 1.000 y los 1.500 euros mensuales no pasa desapercibido: cubre un 13,3% del mercado. Por último, el tramo de los pisos más caros, los que superan los 1.500 euros al mes, son un 15,2% de la oferta, casi nada.
Las subidas más pronunciadas se dan en las grandes ciudades, donde los precios se encuentran en plena escalada alcista. En Madrid, por ejemplo, el m2 ronda los 13,8 euros, frente a los 11,7 euros registrados un año antes, mientras que en Barcelona incluso ha alcanzado máximos históricos: el m2 ronda los 17,4 euros, frente a los 14,6 euros de hace apenas 12 meses. 
Estos incrementos de precios coinciden en el tiempo con un creciente apetito por las viviendas de alquiler. Como prueba, este botón: un 15% de los pisos de las dos principales ciudades españolas se ocupa en menos de 48 horas, mientras que en el plazo de un mes ‘desaparecen’ del mercado la mitad de las casas disponibles en la Ciudad Condal y un 37% en la capital.
Ahora bien, al igual que sucede en el conjunto del sector inmobiliario, el arrendamiento no está evolucionando de manera uniforme en todas las partes de España. Mientras la oferta se encarece en los principales mercados (Madrid, Barcelona, San Sebastián, Valencia…), sigue abaratándose en el resto del país. En verano, el último dato disponible, un total de 26 provincias registraron variaciones negativas en el precio de sus rentas, con Palencia (-7,5%), Murcia (-5,9%), Girona (-4,8%) y La Rioja (-4%) a la cabeza de los descensos.
El año del boom del alquiler con Barcelona a la cabeza.
Más alquileres sociales
Las grandes ciudades han activado este año una inversión en alquiler social como respuesta a la situación precaria que viven muchas familias que no pueden acceder de forma digna a la vivienda. El parque de viviendas público en España es muy limitado y se encuentra a la cola de los índices que goza el promedio de la Unión Europea.
Es por eso que las Administraciones Públicas (desde autonomías hasta grandes ayuntamientos) están anunciando diferentes planes para aumentar el parque de viviendas sociales. Cataluña, por ejemplo, ha anunciado que comprará más de un millar de inmuebles a los bancos, mientras que Madrid también adquirirá inmuebles e incluso construirá obra nueva para este fin.
Al margen del sector público también se están produciendo iniciativas por parte del sector financiero. Sareb, por ejemplo, ha cedido cientos de inmuebles a las comunidades autónomas. También, ha puesto en marcha una campaña con su oferta inmobiliaria en alquiler, mayoritariamente de obra nueva, con unas sugerentes condiciones como dos meses de carencia en el pago del alquiler.
Por otra parte, también dentro del mundo financiero, las entidades bancarias se han visto obligadas a poner al servicio público cuyas propiedades llevaran más de dos años en desuso. Desde Barcelona, por ejemplo, han hecho una campaña imponiendo multas a los grandes tenedores y/o abriendo expedientes sancionadores con el objetivo de mobilizar esas viviendas vacías. También, parte de su parque de viviendas se han destinado a engordar la lista de alquiler público de la Generalitat en su plan de alcanzar las cifras de otros países europeos.
Las actuaciones por parte de la Generalitat de Cataluña, por ejemplo, ha sido implantar la reciente ley exprés del derecho a la vivienda con la que responder a la problemática habitacional que muchas familias viven y garantizar su inclusión residencial. Con esta ley se pretende trabajar en la ayuda a desahuciados y, también, empezar a pincelar lo que será una futura ley de regulación del alquiler que, desde la cámara catalana, tildaron de «abusivo». Esa ley, según informó el Parlament catalán, se anunciará con más detalle el próximo mes de enero y esperan aprobarla en un margen de nueve meses. La intención de las administraciones públicas es intervenir en el mercado de alquiler de la vivienda equilibrando lo privado con lo público.
Fuente: idealista.com
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¿Por qué es necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad?

Al comprar una vivienda, una vez se han firmado las escrituras y pagado los debidos impuestos, toca ir al Registro de la Propiedad a poner a salvo esa nueva casa. Sí, a salvo. ¿Quieres saber a salvo de quién y por qué?

 

No siempre es obligatorio inscribir las escrituras públicas de compraventa en el Registro de la Propiedad. De hecho, solo es obligatorio para aquellas personas que compren un inmueble a a través de un préstamo hipotecario. No obstante, ninguna persona en su sano juicio dejaría de hacerlo porque es una importantísima protección para el nuevo propietario. Montserrat Junyent, asesora jurídica de los Colegios y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña API, nos explica por qué:

 

  • Podrá ser considerado propietario único, siempre y cuando una sentencia judicial no declare lo contrario.
  • Estará protegido frente a los acreedores del vendedor.
  • Podrá defenderse frente a cargas ocultas que puedan afectar a la vivienda.
  • Las autoridades podrán otorgarle protección judicial en caso de que su posesión sea discutida o perturbada por otros.
  • Una vez que haya registrado su propiedad, nadie podrá adquirir ningún derecho sobre su vivienda sin obtener previamente su consentimiento.

 

¿Quién Gestiona el Registro de la Propiedad?


“Una compraventa se debe inscribir en el Registro de la Propiedad como medida de protección frente a terceros. El Registro opera como si fuera la hoja de vida de ese inmueble y allí se refleja todo lo que le afecta. Por lo tanto, si el propietario quiere que esa información pueda ser consultada y tenga efectos fuera del ámbito privado, se le tiene que dar ‘publicidad’ a la transacción. Y esa publicidad, se la da el Registro de la Propiedad, porque se convierte en información pública.
En este sentido, desde el Colegio de Registradores de España, nos recuerdan que inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad tiene todas estas ventajas:
Al frente de cada Registro hay un Registrador, que es un funcionario público profesional del Derecho, que tiene la misión de controlar la adecuación de los documentos autorizados por los Notarios, expedidos por los Jueces y autoridades administrativas, o suscritos por los particulares, evitando que entren en contradicción con actos previos inscritos o simplemente se trate de actos que afectan al inmueble, cuyo conocimiento resulte útil y al mismo tiempo den protección a su titular.
Fuente: Api.cat
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Sarrià Sant-Gervasi tiene el precio por metro cuadrado más alto de las grandes ciudades españolas

Hay ciudades que son más caras que otras para vivir y barrios donde el precio del metro cuadrado está considerablemente por encima de la media de la ciudad. Es el caso del Distrito de Sarrià Sant-Gervasi de Barcelona, donde el metro cuadrado tiene el valor más alto de las 5 principales ciudades españolas.

En el informe “Tinsa IMIE Mercados Locales segundo trimestre 2016” se ha estudiado al detalle el precio del metro cuadrado de cinco grandes capitales españolas, por distritos. Se trata de Madrid, Barcelona, Sevilla, Zaragoza y Valencia.
Barcelona

Los distritos más caros de España
Las cifras revelan que comprarse un piso en el distrito de Sarrià Sant- Gervasi de Barcelona, cuesta una media de 3.640 €/m2, lo que lo convierte en el distrito con la vivienda más cara de las cinco grandes capitales analizadas en el informe. Pero además, este precio es un 43% superior al valor medio de la ciudad de Barcelona, que en el segundo trimestre de este 2016 se situó en los 2.542 €/m2.
Aún en Barcelona, los distritos de Gràcia (12,7%) y Eixample (+10,9%) son los que más se han encarecido en el último año, frente a Ciutat Vella, donde el valor medio se ha mantenido sin apenas cambios (+0,6%).
Por encima de la media de Barcelona también se encuentran los distritos de Salamanca, en Madrid, con un precio medio 3.576 €/m2, y el de Chamartín, con 3.570 €/m2. Cierra el grupo de los zonas más exclusivas, en términos de precio, el también distrito barcelonés de Les Corts, donde una vivienda cuesta de media 3.261 €/m2.
Por ahora, Barcelona es la ciudad más cara de España para vivir de alquiler.
Madrid y Barcelona aparte, el Casco Antiguo de Sevilla es el distrito con el precio medio más elevado de las grandes capitales españolas, con 2.363 €/m2.
En Valencia, la zona más exclusiva en valor es Ciutat Vella, donde la vivienda media cuesta 2.010 euros/m2, frente a los 1.105 €/m2 de la media de la ciudad. En Zaragoza, el distrito Centro se posiciona como el más caro de la capital con un valor de 1.607 €/m2 en el segundo trimestre de 2016.

Los distritos más baratos de España
Por lo general, los distritos más económicos se concentran en Zaragoza y Valencia. El distrito con el valor más asequible por metro cuadrado está en Zaragoza, en Barrios rurales del Oeste, donde la vivienda media cuesta 807 €/m2. Le siguen de cerca los distritos valencianos de L’Olivereta y Poblados del Norte, con un valor de 843 €/m2 y 847 €/m2, respectivamente.
La zona más barata de Sevilla supera los 900 €/m2 (distrito de Cerro-Amate). Y en Madrid y Barcelona, los barrios más baratos superan ampliamente los 1.000 €/m2: en Villaverde (Madrid) la vivienda media está entorno los 1.228 €/m2, mientras que en Nou Barris (Barcelona) se alcanzan los 1.771 €/m2.

Fuente: Api.cat
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Retos a los que se enfrenta el mercado inmobiliario

El estallido de la burbuja inmobiliaria marcó un antes y un después en el sector. Todo está cambiando progresivamente y se avecinan nuevos retos para el mercado inmobiliario de los que hay que estar pendientes, si no queremos quedarnos atrás.
Joan Ollé, Presidente del colectivo API en Cataluña, afirma que el sector inmobiliario ha iniciado un nuevo ciclo, un nuevo modelo, y que debemos empezar a olvidarnos de aquello que hemos vivido hasta ahora. ¿Se refiere al arte de desaprender para rehacer? 

Nuevas formas de acceso a la vivienda y nuevas regulaciones

Cada vez más, aparecen nuevas formas de acceso a la vivienda. Desde la propiedad compartida, que es la compra parcial de una vivienda con derecho a uso, hasta las cooperativas. Y eso implica la creación de nuevas regulaciones sectoriales. Según Ollé estos cambios preocupan al colectivo:

“Nos preocupa que algunas medidas que afecten a la propiedad privada y a las relaciones arrendaticias sean aparentemente atractivas, pero insensatas y que provoquen el efecto contrario, lo que acabaría derivando en un sector en ruinas. Un sector inmobiliario bien regulado es un factor de suma importancia para mejorar la economía.”

La evolución del contexto económico

Si la gente no tiene un empleo digno ni capacidad de ahorrar, no podrán comprar viviendas ni acceder a determinados alquileres. Por eso, es imprescindible seguir recuperando la confianza de los ciudadanos e incrementar su capacidad económica. En este sentido, Ollé tiene claro por donde pasa parte de la solución:

“Sería conveniente recuperar e incluso incrementar los beneficios fiscales para aquellas personas que compren y alquilen viviendas. Es una forma de dar ayudas y aumentar la capacidad de compra de los ciudadanos, que puede regularse de forma justa en función del perfil de los adquirientes.”

Adaptación del colectivo API a los cambios que vienen

A buen entendedor, pocas palabras bastan:

“Se está recuperando lentamente la demanda real y nos toca conocer las ilusiones y necesidades de los clientes, por zonas y características. El objetivo es afinar nuestra oferta al máximo y no errar en nuestras decisiones. En ese sentido, los API tienen mucho que aportar, sobre todo cuando vayan consolidando sus redes de cooperación y colaboración. Debemos recuperar una regulación de la actividad de Agente Inmobiliario, al estilo de la Catalana, para que los consumidores estén más protegidos cuando usan esos servicios.”

La eficiencia energética

Dado que los edificios representan el 40% de consumo de energía y el 30% de las emisiones de gases de efecto invernadero, es evidente que es un reto y una oportunidad para el sector. Además, un camino sin retorno, porque cada vez es más necesaria la rehabilitación de los viejos edificios de viviendas. En opinión de Joan Ollé:

“Debemos divulgar y prescribir los beneficios de la sostenibilidad y la eficiencia energética. Se debe concienciar la demanda y apostar claramente por la rehabilitación. También es necesario poner en conocimiento de todos los actores del sector el valor de este tipo de prestaciones en los  productos inmobiliarios.”

Font: Api.cat

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Demanda alquiler en Barcelona: ¿Los pisos en alquiler vuelan?

El mercado de alquiler en Barcelona tiene características especiales que lo hacen diferente respecto a otras ciudades. Pero ¿es cierto que a día de hoy los pisos de alquiler vuelan? Y si es así, ¿Cuáles son los motivos?

¿Los pisos de alquiler en Barcelona vuelan?


Si has buscado piso o casa de alquiler en Barcelona durante este último año, quizá has sentido las prisas, o la velocidad en la toma de decisión a la que, en principio, nos vemos sometidos. «¿Si no digo que lo quiero ahora voy a perderlo? ¿La otra pareja que acaba de verlo se habrá decidido? ¿Llegaré a tiempo? Me gustaría ver alguna otra opción más…»
Barcelona
Tiene todo el sentido del mundo pensar, que en mayor o menor medida, esto está pasando, y por supuesto, que cada vivienda en concreto tiene mucho que ver al respecto con la tipología de la vivienda y zona en la que está ubicada. Pero al mismo tiempo, existen otros motivos que influyen en la oferta y la demanda de alquiler en Barcelona, acuñando y favoreciendo el término de “alquiler inmediato” en la capital catalana.
En los últimos meses, varios medios de comunicación, se han hecho eco de esta situación. Titulares como: “Barcelona, ciudad sin pisos de alquiler” o “La odisea de encontrar piso de alquiler en Barcelona”, ponen de manifiesto una situación, que no parece que vaya a cambiar a corto y medio plazo.

«Incremento de la demanda de alquiler, descenso del stock disponible, subida de precio, mayor competencia para conseguir la vivienda.»

Incremento de la demanda del alquiler.

Barcelona es una ciudad muy atractiva para vivir y además, un importante núcleo de actividad que ofrece muchas posibilidades a nivel profesional. Esto hace que vivir o querer hacerlo en Barcelona sea una opción de mucho peso, al igual que ocurre en otras grandes capitales. Al mismo tiempo, la reactivación de la economía, hace que la demanda siga creciendo, pero al no tener aún condiciones favorables para muchos a nivel de compra, la presión recae sobre el mercado de alquiler.

Descenso del stock disponible.

Con la reactivación del mercado de compraventa, muchos propietarios que en momento de crisis, decidieron rentabilizar su inversión poniendo su piso en alquiler, en este momento ya no lo están haciendo. Y cuando el piso queda vacío deja de estar disponible para nuevos inquilinos. Otros propietarios, aunque no las ponen en venta, ocupan ellos mismos su vivienda. Al mismo tiempo, muchos inquilinos, teniendo en cuenta la situación económica actual, que al acabar un contrato de arrendamiento, decidían cambiar de vivienda, optan por no hacerlo, y esto también influye en la rotación de los pisos de alquiler, y por tanto en el stock disponible.
Por otro lado, en Barcelona, el alquiler turístico es una opción que los propietarios actualmente tienen muy en cuenta. Una parte significativa de las viviendas en alquiler disponible, se destina a “alquiler de temporada” y no residencial.

Subida de precio.

Si la demanda de pisos de alquiler en Barcelona sigue creciendo, y el stock disponible desciende, el precio de estos aumenta. La capital catalana se ha convertido en la ciudad más cara para vivir de alquiler en España, dónde vivir en el Paseo de Gracia, ya es más caro que hacerlo en la mítica calle Serrano de Madrid, que tenía el precio más caro para vivir de alquiler hasta ahora.

Mayor competencia para conseguir la vivienda.

Y esto es lo que está pasando. Los pisos disponibles parece que vuelan y cada vez hay mayor competencia entre los futuros inquilinos para hacerse con la vivienda deseada. Actualmente, el arrendador es mucho más selectivo a la hora de seleccionar a quién va a alquilar su vivienda. El temor a los inquilinos morosos hace que el propietario busque mayor garantías y priorice en función de su mayor solvencia aparente.

¿Y qué podemos hacer si estamos buscando piso de alquiler?

Escuchamos hablar de “alquileres inmediatos”, que hay pisos que se alquilan en menos de 48 horas. Pero aunque en algunos casos puede que sea así, parece exagerado decir que los pisos de alquiler en Barcelona se alquilan en cuestión de horas. Según Joan Ollé Bertrán, Presidente del colectivo API en Cataluña, en declaraciones para La Vanguardia, transcurre como mínimo una semana desde que la vivienda se pone en alquiler hasta la firma del contrato.
Recomendamos a quiénes están buscando una nueva vivienda, que aún siendo conscientes de la situación actual, es muy importante tener en cuenta cuáles son nuestras necesidades, situación actual y valorar con atención los pros y los contras antes de tomar la decisión final. Y a ser posible, que cuenten con la ayuda de un buen profesional del sector para que encontrar la vivienda que está buscando con plena garantías.

Fuente: api.cat
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Los retos inmobiliarios del futuro

Te imaginas cómo será el sector inmobiliario dentro de 30 años? Es complicado, porque vivimos en un mundo en constante cambio. Aún así, hay quién intenta predecir cuáles son los retos inmobiliarios del futuro, para empezar a prepararse en el presente. 
Aunque la reciente burbuja inmobiliaria nos han demostrado que, a menudo, las predicciones se quedan en papel mojado, mirar hacia el futuro nos puede ayudar a anticipar la respuesta a los problemas que se empiezan a intuir en el presente. Esto es lo que ha intentado hacer TH Real Estate con su informe “What does the future spell for real estate?”
En el informe, que es una guía en forma de abecedario, plantea 26 retos que el sector deberá afrontar en los próximos años, tales como: la diversificación del sector, la financiación, el impacto de la desigualdad en el mercado o el medio ambiente. Pero de estos 26 puntos, destacamos los siguientes:

  • El envejecimiento de la población: Es uno de los grandes logros de la humanidad, pero también representa uno de los retos más significativos para el sector inmobiliario: en el 2050, habrá más de dos mil millones de personas con más de 60 años. Los centenarios se multiplicarán por diez, y la mayoría de economías avanzadas serán tan viejas como lo es hoy Japón. TH Real Estate cree que de esta coyuntura puede surgir una oportunidad de negocio en la construcción de viviendas adaptadas a personas mayores y residencias con servicios de salud y ocio integrados. En opinión de Joan Ollé Bertrán, Presidente del colectivo API en Cataluña: “Francamente, este tipo de estudios nos pueden dar una ligera idea de lo que se viene, pero cuando opinamos de estos temas tan masivos y generales, como el impacto del envejecimiento de la población en el sector, corremos el riesgo de equivocarnos. Porque la realidad cambia constantemente y en 20 años lo que hoy veíamos de una manera, luego resulta ser de otra completamente distinta. Lo que está claro es que Europa está envejeciendo y necesitamos la inmigración para rejuvenecer su población y la economía.” 
  • El crecimiento de las ciudades: Según datos de Naciones Unidas, actualmente, el 54% de la población mundial vive en zonas urbanas y se prevé que en 2050 esta cifra aumente hasta un 66%. El informe apunta que las ciudades tienen muchas ventajas respecto a  las zonas rurales, como por ejemplo: más oportunidades de empleo y de ocio, una mayor  productividad, una abundante innovación y la mayor concentración de población joven. Como resultado, las ciudades crecerán de manera exponencial y se aumentará la demanda de viviendas y otro tipo de inmuebles. Aquellas que gestionen bien su crecimiento, recibirán muchas inversiones. Sobre esta cuestión, Joan Ollé lo tiene claro: “Hoy no podemos seguir expandiéndonos en territorio y dañar tanto el medio ambiente construyendo urbanizaciones periféricas. Lo que debemos hacer es concentrar la actividad residencial en las ciudades, que es donde están todos los servicios. Eso sí, el crecimiento de las ciudades tendrá que ser sostenible y eficiente para soportar el crecimiento de la población. Barcelona está bien encaminada, pero aún le quedan unos 20 años para consolidarse como ciudad sostenible e ir rehabilitando el envejecido parque de viviendas y edificios.”
  • La eficiencia energética: El medio ambiente es un reto no solo para el sector inmobiliario, si no para el mundo entero. Pero dado que los edificios representan el 40% de consumo de energía y el 30% de las emisiones de gases de efecto invernadero, es evidente que es un reto y una oportunidad para el sector. Los edificios energéticamente eficientes de nueva construcción y las rehabilitaciones de los antiguos son un filón para las empresas constructoras o especialistas en reformas. Cosa que interesa también al sector inmobiliario, que no querrá acumular activos obsoletos.
Fuente: Api.cat
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Inversores a la caza de locales y oficinas: ¿La nueva burbuja inmobiliaria?

El sector inmobiliario se está poniendo otra vez en forma, de eso ya no hay duda. Las cifras lo demuestran, aunque va a distintas velocidades según la ciudad y la línea de negocio, pues no evolucionan igual los alquileres que la compraventa de viviendas, por ejemplo. 

Hay un tipo de inversión que está destacando por su rentabilidad: las oficinas.

Según los últimos datos del Banco de España, el rendimiento medio bruto de los alquileres de viviendas ya tiene una rentabilidad del 4,6%. Cifra que no se alcanzaba desde el 2003, mucho antes de la crisis. Recuerda que el alquiler de casas en Barcelona ha subido un 7%, por ejemplo y aún así, no son el tipo de alquiler más rentable: a nivel nacional, el alquiler de locales comerciales tiene un rendimiento anual del 7,5% y el alquiler de oficinas, el 6,8%.
Lo comentábamos hace unos días en un artículo anterior, a raíz del informe “International Investment Atlas” de Cushman & Wakefield, donde se afirma que Madrid y Barcelona son los principales destinos del sur de Europa para inversores, pero que mientras Barcelona lo es a nivel de logística, Madrid destaca por la inversión en locales comerciales y oficinas.
Otro estudio, el “Global Cities 2016”, que elabora la consultora inmobiliaria Knight Frank, prevé que las rentas en edificios de oficinas situados en zonas clave de Madrid aumentarán hasta un 22% en los tres próximos años. Una fuerte crecida que se debe a la recuperación de la economía y a la escasez de locales y oficinas modernas y de calidad en zonas estratégicas de la capital.
En el informe aparece un ranking que compara cuántos metros cuadrados de oficinas “prime” se pueden comprar con 100 millones de dólares, en distintas capitales mundiales. En Europa, las ciudades más caras son: Londres (3.620 m²); Zurich (4.000 m²); París (4.180 m²) y Dublín (7.300 m²). Madrid está en el medio de la tabla con 11.600 m², lo que la hace más que interesante para los inversores: pueden comprar más m2 por menos dinero y en una capital europea de referencia.
Fuente: api.cat