General

Equilibrar oferta y demanda

La recuperación del sector inmobiliario es un hecho que se refleja en las cifras que mes a mes dan a conocer los organismos oficiales, así como los no oficiales. Pero esa recuperación lleva implícitos algunos desequilibrios que vienen asociados a la asimetría entre la oferta y la demanda. Poca oferta y, a menudo, obsoleta en las zonas con mayor demanda y demasiado abundante donde no se precisa. Los precios mantienen una carrera alcista desde que se inició ese proceso y lo hacen a un ritmo más acelerado que las rentas, principalmente las de los jóvenes, que se ven excluidos de la posibilidad de adquirir una vivienda. Sin embargo, el mercado del alquiler no acaba de proporcionar la alternativa. Hay inversores dispuestos a intervenir pero su interés, igualmente, se circunscribe a las áreas de mayor demanda. Su presencia, eso sí, contribuye a aliviar ligeramente la presión sobre los precios, pero su aportación resulta insuficiente, lo que se resuelve en incrementos de precios en las zonas prime, que paralelamente arrastran los precios en las áreas limítrofes. Este es el análisis que realizan los expertos en el debate organizado por El PERIÓDICO DE CATALUNYA y el Consorci de la Zona Franca, en que participan Beatriz Toribio, responsable de análisis de Fotocasa; Lluís Marsà, presidente de la Associació de Promotors y Constructors de Edificis de Catalunya (APCE); Anna Esteban, directora de la oficina de Catalunya de CBRE, Joan Ollé, presidente del Col·legi d’API de Catalunya y Josep Maria Pons, director del Barcelona Meeting Pont.

 LOS PRECIOS
El termómetro del mercado

El termómetro más evidente de la recuperación del sector es la evolución al alza de los precios. «Estamos en una recuperación, aunque se mueve a diferentes velocidades. Catalunya (Barcelona), Madrid, Baleares y Canarias van a la cabeza. Y dentro de estas cuatro, destaca Catalunya, debido a Barcelona capital», afirma Beatriz Toribio. De hecho, si se miran los incrementos de precios, tanto de venta como de alquiler, no se puede comparar Barcelona con otras poblaciones. En la capital catalana se mueven a un ritmo del 14%, y en el resto de las provincias lo hacen en torno al 4%. Según el presidente de la APCE, se llegó a alcanzar un descenso de los precios de entre el 55% y el 60% en la crisis. «Esta caída provocó que se comercializaran pisos por debajo del precio de reposición. Pero este ha sido un escenario transitorio. Poco a poco, se han provocado unas tensiones de precios acelerados, pero aún venimos de unos parámetros muy bajos», destaca.

CIFRAS.
42.000 viviendas › Entre el 2006 y el 2016 el número de viviendas terminadas descendió desde las 615.000 hasta las 42.000, lo que supone una reducción de la capacidad del sector en 15 veces.
51% nueva oferta › La nueva producción de pisos se concentra principalmente en las grandes poblaciones, hasta el punto que Barcelona y Madrid concentran la mitad de las viviendas iniciadas.
64.000 visados › Esa es la cifra de nueva producción que se puso en marcha en el 2016. Se considera insuficiente en el sector.

En toco caso, la evolución de los precios está bastante relacionada con la nueva producción. De las 126.000 viviendas iniciadas en Catalunya en el 2006 se llegó al punto de inflexión en el 2013, con 3.035 viviendas. El año pasado se iniciaron 8.300 viviendas y este año se iniciarán entre 11.000 y 12.000 viviendas. Se trata, eso sí de un crecimiento distinto al de la última burbuja. «Esta demanda que está creciendo no quiere lo mismo que antes de la crisis. Los hogares que se crean son distintos. Además es una demanda más educada, tiene más información. Además, tenemos acceso a la financiación, pero esta es más selectiva», afirma Anna Esteban. En todo caso, el problema tanto en la compra como el alquiler es la falta de oferta: «No hay suficiente para atender la demanda. Los precios suben lógicamente porque no se pueden poner puertas al campo. Lo que hay que hacer es proporcionar más oferta. Y estudiar cómo se puede generar más oferta », destaca Ollé.

LA OFERTA
Las dificultades para atender la demanda

Recuerda Marsà que Barcelona, con Pasqual Maragall como alcalde, hizo una apuesta por desarrollar el 22@ y sus tres millones de metros cuadrados. «Esa visión de la ciudad ha tenido sus consecuencias positivas, que durante años no se han visto; ahora sí: vienen empresas de otras zonas, con altos ejecutivos y un nivel tecnológico alto», destaca. En este sentido propone que la ciudad haga lo que han hecho otros municipios. «L’Hospitalet ha transformando la industria obsoleta en nuevas áreas residenciales. Barcelona también tiene que hacerlo», comenta. En todo caso, desde que se detecta la demanda hasta que se pone a disposición el producto pasa un tiempo, recuerda Anna Esteban. Eso puede llegar a provocar crecimientos de precios de hasta dos dígitos. Pero ¿son sostenibles? «No lo son. Porque al final la oferta toma la velocidad que debe tomar», agrega. La clave es que «había gente que estaba esperando para salir a comprar. Ha coincidido todos los factores en un momento preciso, pero no se prolongará todo a la vez», plantea Toribio.

 LA GRAN BARCELONA
Los márgenes decrecimiento

Existe cierto consenso en el sector sobre que la dificultad de Barcelona para generar nueva oferta impide una cierta modulación de los precios. Los agentes consideran que habría que romper ese corsé. «Cuando Barcelona ocupe el mismo territorio que Madrid será más fácil mejorar la oferta», afirma Ollé. Discrepa en este sentido Esteban, ya que, considera, que no es suelo lo que falta. La cuestión es que «lo que tiene que hacer el Ayuntamiento es trabajar para desarrollar el 22@, Zona Franca y La Sagrera, que aún tienen bolsas de suelo». Luego «habrá que crecer con la zona metropolitana y hacer la Gran Barcelona», precisa «Si cambia la regulación sí, sino, será difícil», apostilla Ollé. Y el presidente de la APCE agrega: «El 22@ solo admite dos usos; terciario y vivienda. La Sagrera lleva un peso importante de terciario. En la Marina del Prat Vermell, estamos viendo las dificultades que hay para hacer los planeamientos. Por eso hay que pensar en otras zonas: antiguos polígonos industriales, prácticamente obsoletos, como se ha hecho en L’Hospitalet». Una cuestión añadida es que para extender el territorio de Barcelona, hay que gastar dinero y desarrollar la red viaria con el propósito de acercar las poblaciones limítrofes y desarrollar nuevos suelos residenciales. «Pero el problema es que hemos arrancado el reloj, pero hay una aguja que no anda, que es la del desarrollo de los suelos urbanísticos », agrega Marsà. «Este es el gran problema en este momento», apostilla Toribio.

PARTICIPANTES.
Lluís Marsà «El reloj ha arrancado, pero hay una aguja que aún no anda: es la del desarrollo de los suelos urbanísticos»
Anna Esteban «El retraso de la oferta respecto de la demanda provoca que los precios suban, pero esas subidas no son sostenibles» 
Joan Ollé «Los inversores se juegan mucho dinero. Y hay demasiada inseguridad jurídica, y eso perjudica»
Beatriz Toribio «En la capital catalana los precios se están moviendo a un ritmo del 14%, mientras que en el resto del territorio suben el 4%»
Jose M. Pons «Pese a la dificultad normativa, los fondos se han volcado en la actividad residencial y el alquiler»

LA ADMINISTRACIÓN

El tapón de los municipios

Desde el punto de vista de la industria inmobiliaria, el desarrollo de la actividad donde la demanda lo permite choca con la realidad política: «La composición de los cartapacios municipales está muy dispersa», afirma Marsà. «Ahora todos los partidos gobiernan con coaliciones. Y muchos municipios están en situación de encaje complicado. El problema es que el urbanismo está paralizado. Nadie quiere asumir el desgaste de un nuevo desarrollo urbanístico porque siempre hay un perjudicados». Esa situación representa una barrera para los fondos de inversión internacionales, que no cuentan con las suficientes garantías jurídicas. Hay ayuntamientos que pueden llegar a cambiar la calificación de un terreno que ya se había destinado a un uso concreto, después de que el inversor ya haya planificado el proyecto. «No hay un problema de recursos con esos fondos. Y cubren todas las tipologías. Pero sería importante quitarles los palos de las ruedas para que puedan hacer gestión», precisa Esteban. La cuestión es la seguridad jurídica que se ofrece, indica Ollé: «Se juegan mucho dinero cuando invierten en el sector. Y hay demasiada inseguridad, y esto perjudica. Si hay seguridad hay ejecución». Pero el problema es que no se sabe «quién manda. Cambian las cabezas. Donde dije digo, digo Diego…Y así es complicado».

EL ALQUILER
La falta de iniciativa en el mercado

«El inquilino también necesita más Seguridad jurídica», afirma Ollé. «¿Nos hemos planteado cuánta inseguridad significa para alguien que quiere crear una familia, tener un contrato que va a vencer en tres años?», se pregunta. «Esto es vivir agobiado». Los que tienen el BOE y el DOG y tienen la opción de cambiar la ley, deben hacerlo: «Ahora un caso que se puede solucionar en tres meses, necesita tres años». Por su parte, Marsà agrega que en el 2020 entrará en funcionamiento una directiva europea que pide un determinado grado de eficiencia energética de los edificios. Y para la administración pública entrará en vigor en el 2018. «Los promotores estamos muy inquietos porque la normativa actual no contempla lo que se necesita para que entre en vigor esa directiva». La cuestión es que se necesitarán ordenanzas nuevas para ajustarse a esa normativa. Pero no se están haciendo.

General

Bajan ligeramente los precios de los pisos de alquiler anunciados en Barcelona

Los informes de algunos de los principales portales inmobiliarios registran descensos en la mayoría de distritos

Durante el primer trimestre algunos de los portales inmobiliarios más potentes apuntaron una cierta tendencia a la estabilidad en los precios de las viviendas de alquiler ofertadas en Barcelona. Ahora, los últimos informes de idealista.com y fotocasa.es defienden que el mercado parece haber tocado techo tras un 2016 de locura en las rentas, al registrar una ligera disminución de los precios ofertados en las webs. En concreto, el primer operador señala que en el segundo trimestre del año los anuncios tienen precios un 1,4% más bajo que entre enero y marzo, y destaca que los precios han descendido en seis distritos. En el caso de fotocasa.es, son siete los distritos donde las rentas se suavizan. Las cifras contrastan con las recientes estadísticas oficiales del INCASOL que sitúan el promedio de los contratos de alquiler en 845 euros en Barcelona, por encima ya del 2008.

Fuentes de idealista.com mantienen que aunque Barcelona sigue siendo el municipio más caro de España para alquilar una vivienda, a 17,8 euros el metro cuadrado de promedio, la subida sin tregua de los últimos tiempos parece haberse frenado. Los precios crecen ligeramente en el resto de Catalunya, pero en tres meses bajan incluso un 7,4% en el caso de Sant Andreu. También caen, según el portal con más anuncios de alquiler de Estado, en Les Corts (4.6%), en Sant Martí (3,4%), Ciutat Vella, Sarrià-Sant Gervasi y el Eixample. Solo seguirían al alza, según este informe, Horta-Guinardó (crece un 6,5%), Sants-Montjuïc, Nou Barris y Gràcia.

DESIGUALDAD POR ZONAS

De los miles de anuncios publicados en fotocasa.es se desprenden caídas de las rentas en todos los distritos, de hasta un 6% en algunos puntos, excepto en Nou Barris, Horta-Guinardó y la zona alta. Según esta plataforma, Sarrià-Sant Gervasi es el distrito con precios más altos del momento, aunque los datos de idealista.com sitúan a Ciutat Vella a la cabeza, ya que cuenta con muchos pisos pequeños donde la repercusión por metro cuadrado es mayor.

Los registros de contratos del INCASOL entre enero y marzo aún muestran subidas importantes

Según Fernando Encinar, jefe de estudios de este portal, lo sucedido en Barcelona se da también en Madrid y se atribuye en las dos capitales a que los propietarios «empiezan a asumir que las subidas tienen límite y que si han de cerrar operaciones tienen que ajustar el precio a la baja para encontrar inquilino». El experto defiende que no hay una burbuja del alquiler y que el mercado se autorregula.

Cabe destacar que sus estudios se realizan con los preciosanunciados por propietarios y agencias, aunque no sean las rentas que al final se firman. No obstante, sus comparativas siempre son sobre esta oferta ‘online’, que es la que consultan la mayoría de inquilinos que buscan de vivienda en alquiler.

En cambio, los contratos formalizados en Barcelona, cuyos datos registra el INCASOL a través de las fianzas, muestran cifras siempre más moderadas. Si los portales hablaban de aumentos del 17-18% el año pasado en la ciudad, el Govern los cifró entonces en la mitad. Sin embargo, las cifras del primer trimestre en este registro oficial publicadas la semana pasada sitúan ya el contrato medio de alquiler en Barcelona en 845 euros al mes, por encima de los 801 con que se cerró el 2016 e incluso del récord de hace nueve años, de 813.

Fuente: El Periódico 

General

Estudio sobre el alquiler en Barcelona

En diciembre de 2016 se realizo un estudio de 10 distritos de Barcelona.

Todos los distritos de la ciudad condal superan el precio medio de la vivienda a nivel nacional, establecido a finales de año en 7,49 euros/m² al mes. La diferencia entre este precio medio y el más caro en Barcelona se produce en el distrito de Ciutat Vella que es superior a la media nacional en un 131,9%, y se sitúa en los 17,37 euros/m² al mes.

Precio ciutat vella

En lo referente a la variación anual del precio se puede observar al concluir el año que en Barcelona el precio se incrementa en todos los distritos de la ciudad condal. El distrito que más se incrementa es Eixample, que sube un 18,3%, seguido de Sants – Montjuïc (17,8%), Nou Barris (17%), Sant Andreu (13,9%), Sant Martí (12%) y Gràcia (10,3%). Así, seis de los diez distritos de la ciudad condal incrementan el precio por encima del 10%.

Le siguen Horta – Guinardó, con una subida del 9,7%, seguido de Sarrià – Sant Gervasi (9,3%), Ciutat Vella (9,3%) y Les Corts (1,2%).

Variacion anual precio alquiler Barcelona
Fuente: Índice inmobiliario fotocasa

En cuanto a los precios, el distrito de Ciutat Vella encabeza la lista de la ciudad como distrito más caro para alquilar una vivienda y el más caro de toda España. Su precio medio se sitúa en diciembre en 17,37 €/m² al mes después de subir anualmente un 9,3%. Le sigue como segundo más caro el distrito de Sarrià – Sant Gervasi, cuyo precio medio se sitúa a diciembre de 2016 en 16,01 €/m² al mes. En tercera posición se encuentra el distrito de Eixample (15,89 €/m²) y Sant Martí (15,01 €/m²).

En el caso de Ciutat vella, el precio supera a la media nacional en un 131,9%, seguido de Sarrià – Sant Gervasi, que lo hace en un 113,8%, Eixample (112,1%) y Sant Martí (100,5%).

En el otro extremo, Nou Barris es el barrio más económico con un valor medio de la vivienda de 11,07 €/m² al mes, seguido de Sant Andreu (11,47 €/m² al mes), Horta – Guinardó (11,73 €/m² al mes), Sants – Montjuïc (13,78 €/m² al mes) y Gràcia (13,81 €/m² al mes).

Precio medio alquiler Barcelona
Fuente: Índice inmobiliario fotocasa

Fuente: Fotocasa

General

La venta de viviendas sube un 13,2% en septiembre

Catalunya es uno de los mercados que más se beneficia de la inercia favorable del sector residencial. Es la comunidad autónoma en la que más aumentan las operaciones de compraventa, con un 25,8% interanual en septiembre, después de Madrid, que ha registrado incrementos del 29,3%, según los datos de compraventa de vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE). En septiembre, en Catalunya, se registraron 5.991 operaciones de compraventa de viviendas, de las que 5.280 eran viviendas usadas, mientras que de las nuevas fueron 711. Se trata de la dinámica que muestra el sector residencial desde la salida de la crisis y que resulta más acusada en las zonas donde presiona la demanda por encima de la oferta. La escasez de suelo en las grandes ciudades (Barcelona ocupa la mayor parte de las transacciones en Catalunya) determina que la oferta nueva sea limitada con lo que la mayor parte de las operaciones se producen son de segunda mano.
En España, la compraventa de viviendas aumentó un 13,2%en septiembre en relación al mismo mes del 2015, hasta sumar 34.931 operaciones. Este incremento, con el que se encadenan ocho meses consecutivos de alzas interanuales, es inferior al experimentado en agosto, cuando estas operaciones se dispararon un 20,3% interanual, después de que los registradores volvieran a inscribir compraventas tras el parón registrado en julio para incorporar a las hipotecas el contenido de sentencia del Tribunal Supremo sobre intereses de demora en los contratos.
El jefe de estudios de Idealista.com, Fernando Encinar, ha asegurado que estos datos «permiten adelantar una cifra anual de más de 400.000 viviendas vendidas en el 2016» para el conjunto de España. Y ha subrayado que las cifras están sostenidas principalmente por los «buenos» datos de venta en Barcelona, Madrid, Málaga, Valencia y Alicante, lo que «avala la idea de un mercado inmobiliario que se mueve a dos velocidades».
Como viene siendo habitual, el mercado de segunda mano ha sido el responsable del avance de la compraventa de viviendas en septiembre. En concreto, las transacciones sobre viviendas usadas se incrementaron un 16,5% respecto a septiembre del 2015, hasta totalizar 28.874 operaciones, mientras que la compraventa de viviendas nuevas retrocedió un 0,6% en tasa interanual, hasta 6.057 transacciones.

Proceso de normalización

 

Para Beatriz Toribio, responsable de Estudios de fotocasa, los datos son el reflejo del «proceso de normalización que está viviendo nuestro mercado inmobiliario después de ocho años de crisis en los que no se compraba ni vendía nada» Toribio ha insistido en que «los aumentos de dos dígitos que recogen las diferentes estadísticas relacionadas con la vivienda son propias de un mercado que ha estado paralizado durante años y que ahora vuelve a retomar la actividad». Pero esto no debe restar importancia al hecho de que «el mercado de la vivienda está afianzando su crecimiento pese a que las circunstancias no han sido las idóneas» en referencia a la parálisis política.